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2주택 소유 시 재산세 공정시장가액비율 가중평균 적용 방법
서면-2023-부동산-2107 · 2024. 06. 17.Q질의내용
- 2주택 이상 소유자가 주택별로 재산세 공정시장가액비율이 다를 때, 주택분 종합부동산세 공제 재산세액 계산 시 공정시장가액비율은 어떻게 산정해야 하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-2107 · 2024. 06. 17.
- 국세청 서면-2023-부동산-2107 (2024-06-17) 회신임을 밝힙니다.
- 과세표준 합산대상 주택이 2채 이상이고, 그중 1주택이 『지방세법 시행령』 제109조제1항제2호 단서에 따라 1세대 1주택 특례로 각각 다른 공정시장가액비율이 적용되는 경우에는 『종합부동산세법 시행령』 제4조의3제1항의 계산식상 '공정시장가액비율'은 각각의 재산세 공정시장가액비율을 해당 주택의 감면 후 공시가격에 따라 가중평균한 값으로 적용하는 것으로 회신하였습니다.
- 즉, (각 주택의 감면 후 공시가격 × 각 공정시장가액비율)의 합을 전체 감면 후 공시가격으로 나누어 산정해야 함을 명확히 하였습니다.
- 예시로 15억원(45%), 9억원(60%)의 2주택을 소유할 경우: [15억원×45% + 9억원×60%]/(15억원+9억원)으로 산정하며, 답변에서는 50.625%가 가중평균 공정시장가액비율이 됨을 구체적으로 설명하였습니다.
- 따라서 가중평균 방식이 적용되어야 하며, 법령상 및 시행령상의 취지에 부합한다고 안내합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제6조: 재산세 감면규정 준용 및 감면 후 공시가격 산정 방식 명시
- 종합부동산세법 제9조: 주택분 종합부동산세 과세 표준, 세액 계산 및 주택분 재산세액 공제 근거 규정
- 종합부동산세법 시행령 제4조의3: 주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 구체적 산식 및 산정 방식
- 지방세법 시행령 제109조: 주택별 공정시장가액비율 세부 기준(1세대1주택 등 특례 구분)
- 지방세법 제110조: 주택 재산세 과세표준 산정 시 공정시장가액비율에 관한 기본 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2 이상 주택 소유자가 재산세 1세대1주택 공정시장가액비율 특례를 적용받는 경우 주택분 종합부동산세에서 공제할 재산세액 시 각 주택을 감면후공시가격 비율로 가중평균한 공정시장가액비율로 계산함
회신
종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택(이하 “과세표준 합산주택”이라 함)이 2 이상인 경우로서 그중 1주택이 「지방세법 시행령」 제109조제1항제2호 단서에 해당하여 각각의 주택에 대한 재산세 공정시장가액비율이 서로 다를 경우
「종합부동산세법 시행령」 제4조의3제1항에 따른 계산식 중 “「지방세법 시행령」 제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율”은 과세표준 합산주택의 재산세 공정시장가액비율을 각각 「종합부동산세법」 제6조제3항에 따른 감면 후 공시가격의 비율에 따라 가중평균한 비율로 적용하는 것입니다.
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구분 |
A주택 |
B주택 |
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감면 후 공시가격 |
15억원 |
9억원 |
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재산세 공정시장가액비율 |
45% |
60% |
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가중평균한 공정시장가액비율 |
50.625%* |
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* [(15억원×45%)+(9억원×60%)]/(15억원+9억원)
1.사실관계
|
-재산세 과세대상 주택 2채를 보유한 자가 지방세령 § 109①2 단서에 따라 1세대 1주택으로 인정되어 두 주택의 재산세 공정시장가액비율이 상이함 |
2.질의내용
-종부세령 §4의3제1항에 따른 주택분 종합부동산세에서 공제할 재산세액 산식 중 ‘「지방세법 시행령」제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율’의 계산방법
3.관련법령
□ 종합부동산세법 제6조【비과세 등】
①「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
②「지방세특례제한법」 제4조에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 재산세의 감면규정을 준용하는 경우 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
□ 종합부동산세법 제9조【세율 및 세액】
① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.
③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.
④ 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 종합부동산세법 시행령 제4조의3【주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산】
① 법 제9조제1항 및 제2항에 따른 주택분 종합부동산세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)에서 같은 조 제3항에 따라 공제하는 주택분 과세표준 금액에 대한 주택분 재산세로 부과된 세액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
「지방세법」제112조제1항제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액
×
(법 제8조제1항에 따른 주택분 종합부동산세의 과세표준 × 「지방세법 시행령」제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율) × 「지방세법」제111조제1항제3호에 따른 표준세율
주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액
□ 지방세법 제110조【과세표준】
① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지
□ 지방세법 제110조의2【1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례】
① 제111조제1항제3호나목에도 불구하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
□ 지방세법 시행령 제109조【공정시장가액비율】
① 법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2023년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 시가표준액이 3억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 43
나. 시가표준액이 3억원을 초과하고 6억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 44
다. 시가표준액이 6억원을 초과하는 주택: 시가표준액의 100분의 45
□ 지방세법 시행령 제110조의2【재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위】
① 법 제111조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 과세기준일 현재 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1세대가 국내에 다음 각 호의 주택이 아닌 주택을 1개만 소유하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "1세대1주택"이라 한다)을 말한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 주택을 1세대1주택으로 본다.
1. 과세기준일 현재 제1항제6호 또는 제8호에 해당하는 주택의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 해당 주택을 1개만 소유하고 있는 경우: 해당 주택
나. 해당 주택을 2개 이상 소유하고 있는 경우: 시가표준액이 가장 높은 주택. 다만, 시가표준액이 같은 경우에는 납세의무자가 선택하는 1개의 주택으로 한다.
2. 제1항제9호에 해당하는 주택을 소유하고 있는 경우 그 주택 중 시가표준액이 높은 주택. 다만, 시가표준액이 같은 경우에는 납세의무자가 선택하는 1개의 주택으로 한다.
유권해석
2주택 소유 시 재산세 공정시장가액비율 가중평균 적용 방법
서면-2023-부동산-2107 · 2024. 06. 17.Q질의내용
- 2주택 이상 소유자가 주택별로 재산세 공정시장가액비율이 다를 때, 주택분 종합부동산세 공제 재산세액 계산 시 공정시장가액비율은 어떻게 산정해야 하나요?
S요약
R회신 내용 서면-2023-부동산-2107 · 2024. 06. 17.
- 국세청 서면-2023-부동산-2107 (2024-06-17) 회신임을 밝힙니다.
- 과세표준 합산대상 주택이 2채 이상이고, 그중 1주택이 『지방세법 시행령』 제109조제1항제2호 단서에 따라 1세대 1주택 특례로 각각 다른 공정시장가액비율이 적용되는 경우에는 『종합부동산세법 시행령』 제4조의3제1항의 계산식상 '공정시장가액비율'은 각각의 재산세 공정시장가액비율을 해당 주택의 감면 후 공시가격에 따라 가중평균한 값으로 적용하는 것으로 회신하였습니다.
- 즉, (각 주택의 감면 후 공시가격 × 각 공정시장가액비율)의 합을 전체 감면 후 공시가격으로 나누어 산정해야 함을 명확히 하였습니다.
- 예시로 15억원(45%), 9억원(60%)의 2주택을 소유할 경우: [15억원×45% + 9억원×60%]/(15억원+9억원)으로 산정하며, 답변에서는 50.625%가 가중평균 공정시장가액비율이 됨을 구체적으로 설명하였습니다.
- 따라서 가중평균 방식이 적용되어야 하며, 법령상 및 시행령상의 취지에 부합한다고 안내합니다.
L관련 법령 해석
- 종합부동산세법 제6조: 재산세 감면규정 준용 및 감면 후 공시가격 산정 방식 명시
- 종합부동산세법 제9조: 주택분 종합부동산세 과세 표준, 세액 계산 및 주택분 재산세액 공제 근거 규정
- 종합부동산세법 시행령 제4조의3: 주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 구체적 산식 및 산정 방식
- 지방세법 시행령 제109조: 주택별 공정시장가액비율 세부 기준(1세대1주택 등 특례 구분)
- 지방세법 제110조: 주택 재산세 과세표준 산정 시 공정시장가액비율에 관한 기본 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2 이상 주택 소유자가 재산세 1세대1주택 공정시장가액비율 특례를 적용받는 경우 주택분 종합부동산세에서 공제할 재산세액 시 각 주택을 감면후공시가격 비율로 가중평균한 공정시장가액비율로 계산함
회신
종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택(이하 “과세표준 합산주택”이라 함)이 2 이상인 경우로서 그중 1주택이 「지방세법 시행령」 제109조제1항제2호 단서에 해당하여 각각의 주택에 대한 재산세 공정시장가액비율이 서로 다를 경우
「종합부동산세법 시행령」 제4조의3제1항에 따른 계산식 중 “「지방세법 시행령」 제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율”은 과세표준 합산주택의 재산세 공정시장가액비율을 각각 「종합부동산세법」 제6조제3항에 따른 감면 후 공시가격의 비율에 따라 가중평균한 비율로 적용하는 것입니다.
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구분 |
A주택 |
B주택 |
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감면 후 공시가격 |
15억원 |
9억원 |
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재산세 공정시장가액비율 |
45% |
60% |
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가중평균한 공정시장가액비율 |
50.625%* |
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* [(15억원×45%)+(9억원×60%)]/(15억원+9억원)
1.사실관계
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-재산세 과세대상 주택 2채를 보유한 자가 지방세령 § 109①2 단서에 따라 1세대 1주택으로 인정되어 두 주택의 재산세 공정시장가액비율이 상이함 |
2.질의내용
-종부세령 §4의3제1항에 따른 주택분 종합부동산세에서 공제할 재산세액 산식 중 ‘「지방세법 시행령」제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율’의 계산방법
3.관련법령
□ 종합부동산세법 제6조【비과세 등】
①「지방세특례제한법」 또는 「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
②「지방세특례제한법」 제4조에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
③ 제1항 및 제2항에 따라 재산세의 감면규정을 준용하는 경우 그 감면대상인 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율(비과세 또는 과세면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 본다)을 곱한 금액을 공제한 금액을 공시가격으로 본다.
□ 종합부동산세법 제9조【세율 및 세액】
① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다.
③ 주택분 과세표준 금액에 대하여 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액(「지방세법」 제111조제3항에 따라 가감조정된 세율이 적용된 경우에는 그 세율이 적용된 세액, 같은 법 제122조에 따라 세부담 상한을 적용받은 경우에는 그 상한을 적용받은 세액을 말한다)은 주택분 종합부동산세액에서 이를 공제한다.
④ 주택분 종합부동산세액을 계산할 때 주택 수 계산 및 주택분 재산세로 부과된 세액의 공제 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 종합부동산세법 시행령 제4조의3【주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산】
① 법 제9조제1항 및 제2항에 따른 주택분 종합부동산세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)에서 같은 조 제3항에 따라 공제하는 주택분 과세표준 금액에 대한 주택분 재산세로 부과된 세액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.
「지방세법」제112조제1항제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액의 합계액
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(법 제8조제1항에 따른 주택분 종합부동산세의 과세표준 × 「지방세법 시행령」제109조제1항제2호에 따른 공정시장가액비율) × 「지방세법」제111조제1항제3호에 따른 표준세율
주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액
□ 지방세법 제110조【과세표준】
① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지
□ 지방세법 제110조의2【1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례】
① 제111조제1항제3호나목에도 불구하고 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(제4조제1항에 따른 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
□ 지방세법 시행령 제109조【공정시장가액비율】
① 법 제110조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.
2. 주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2023년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다)에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 시가표준액이 3억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 43
나. 시가표준액이 3억원을 초과하고 6억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 44
다. 시가표준액이 6억원을 초과하는 주택: 시가표준액의 100분의 45
□ 지방세법 시행령 제110조의2【재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위】
① 법 제111조의2제1항에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 과세기준일 현재 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1세대가 국내에 다음 각 호의 주택이 아닌 주택을 1개만 소유하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "1세대1주택"이라 한다)을 말한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 주택을 1세대1주택으로 본다.
1. 과세기준일 현재 제1항제6호 또는 제8호에 해당하는 주택의 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른다.
가. 해당 주택을 1개만 소유하고 있는 경우: 해당 주택
나. 해당 주택을 2개 이상 소유하고 있는 경우: 시가표준액이 가장 높은 주택. 다만, 시가표준액이 같은 경우에는 납세의무자가 선택하는 1개의 주택으로 한다.
2. 제1항제9호에 해당하는 주택을 소유하고 있는 경우 그 주택 중 시가표준액이 높은 주택. 다만, 시가표준액이 같은 경우에는 납세의무자가 선택하는 1개의 주택으로 한다.
