요지

생활형숙박시설을 신축하였으나 분양이 되지 않아 일시적․잠정적으로 주거용으로 임대한 경우에는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것임

회신

생활형숙박시설을 신축하여 분양하는 사업자가 일부 미분양숙박시설을 분양을 포기하거나 사업목적을 변경하지 아니하고 분양할 때까지 일시적․잠정적으로 주거용으로 임대하는 경우에는 ｢부가가치세법｣ 제10조제1항제1호(면세전용)에 규정하는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다.
재화의 공급에 해당하지 아니하는 일시적․잠정적인 임대에 대한 구체적인 요건은 아래와 같습니다.

가. 경기침체 등으로 분양되지 아니하여 일부를 분양될 때까지 임대하는 경우
나. 분양을 위해 대외적으로 표출하는 경우
다. 임대기간 중 분양활동을 지속하는 경우
라. 임대차계약서상 분양대상임을 특약기재한 경우
다만, 위 요건이 충족되는 경우에도 주택임대업으로 사업목적을 변경한 경우에는 부가가치세가 과세되는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의법인은 2015년에 부동산 개발 및 공급을 목적으로 설립하였으며, 생활형숙박시설을 2016년부터 현재까지 분양하고 있음

  - 분양가능 숙박시설 376세대 중 280세대를 분양하였으며, 나머지는 미분양 상태로 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적이고 잠정적으로 임대할 목적으로 2018년 12월 해당 부동산 소재지에 부동산임대업 사업자등록을 함

 ○ 미분양숙박시설 중 일부인 24세대를 개인에게 주거목적으로 임대 시 1년 미만의 단기기간을 계약기간으로 하였으며, 타인에게 분양이 완료되면 소유자가 변경되어 계약이 달라질 수 있다는 특약사항을 계약서에 명시함

  - 개인에게 주거목적으로 임대중인 24세대 임대차계약의 만료 기한이 도래하여 1년 및 그 이상으로 연장하려고 함

2. 질의내용

 ○ 개인에게 주거목적으로 임대중인 생활형숙박시설의 계약기간이 만료될 예정으로 계약기간을 연장하는 경우 일시적․잠정적인 임대에 해당하는지 여부

 ○ 일시적․잠정적인 임대에 해당하지 않는다면 부가가치세법 제10조 제1항에 해당하여 부가가치세 납부를 하여야 하는지 여부

 ○ 사업목적을 변경하지 않는 일시적․잠정적인 임대에 해당하는 구체적인 충족요건은 무엇인지

3. 관련법령

 ○ 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

   ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

 ○ 부가가치세법 제10조 【재화 공급의 특례】

   ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산ㆍ취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.

    1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화

 ○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

   ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

    1. 역무를 제공하는 것

    2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ○ 부가가치세법 제14조 【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

   ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

    1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

    2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

 ○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

   ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

    12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 ○ 부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】

   ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

    7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액

 ○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

   ① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.(각호 생략)

 ○ 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】

   ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제2호, 제3호, 제4호의5 및 제9호는 2021년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용하고, 제8호의3은 2015년 1월 1일부터 2022년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.

    4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)

 ○ 조세특례제한법 시행령 제106조【부가가치세 면제 등】

   ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.

    1. 제51조의2제3항에 규정된 규모 이하의 주택

 ○ 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】

   ③ 법 제55조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 ｢주택법｣에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다.

 ○ 주택법 제2조【정의】

   이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

    6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

출처 : 국세청 2020. 06. 02. 서면-2019-부가-3843[부가가치세과-986] | 국세법령정보시스템