중고차부품 판매용 폐차량 보관 토지 장기보유특별공제 적용 여부

요지

중고차부품을 분리하여 판매하기 위하여 폐차량을 보관·관리하는 장소는 하치장용 등의 용도로 사용한 토지로 볼 수 없는 것임→비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제 배제

답변내용

양도인이「지방세법」에 따라 종합합산과세대상으로 분류되어 재산세가 부과되는 토지를 ⁠“자동차중고부품 소매업자”(이하“임차인”이라 한다)에게 임대하고 임차인은 중고자동차의 부품을 분리하여 판매하기 위하여 해당 토지를 사업장으로 사용하면서 일부는 사무실로, 일부는 폐차량을 보관하는 장소로 사용한 경우, 해당 토지는「소득세법」제104조의3제1항제4호 및 같은 법 시행령 제168조의11제1항제7호에 따른 별도로 설치·사용되는 하치장용 등의 토지에 해당하지 아니하므로 양도인의 양도소득금액을 계산할 때 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제할 수 없는 것임

1. 사실관계

 ○ ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”이라 함)은 ⁠“○○ ◎◎◎ ◇◇ 418-7번지(지목: 대)”(이하 “쟁점토지”라 함) 부동산을 1986년에 취득하여 부동산임대업에 사용하다가 2015.11.16. 19억원에 양도함

 ○ 토지 임차인은 폐차량에서 중고자동차부품을 빼내어 판매하는 자동차중고부품 소매업을 영위하는 사업자로

  - 쟁점토지의 일부 공간은 사무실용도로 사용하고 나머지 공간은 폐차량의 야적장 또는 적치장으로 사용하였음

2. 질의내용

 ○ 종합합산과세대상으로 분류되어 재산세가 부과되는 토지(지목:대)를 임차인이 폐차량의 야적장 또는 적치장으로 사용한 경우 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 ⁠“양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ⁠“양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ② 제1항에서 ⁠“장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

  표 1

  표 2

 ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

 ⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 ⁠“비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1.～3. ⁠(생략)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

   가. ⁠「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

   나. ⁠「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

   다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

  5.～6. ⁠(생략)

  7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

 ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

 ③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】

  법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 ⁠“대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

  1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

  2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

   가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

   다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

  3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

   가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

   나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 소득세법 시행령 제168조의7【토지지목의 판정】

  법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.

○소득세법 시행령 제168조의11【사업에 사용되는 그밖의 토지의 범위】

 ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 ⁠“거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1.～6. ⁠(생략)

  7. 하치장용 등의 토지

   물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용하는 하치장·야적장·적치장 등(「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고 없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지

  8.～14.(생략)

 ②～⑦ ⁠(생략)

○ 부가가치세법 제6조【납세지】

 ① 사업자의 부가가치세 납세지는 각 사업장의 소재지로 한다.

 ② 제1항에 따른 사업장은 사업자가 사업을 하기 위하여 거래의 전부 또는 일부를 하는 고정된 장소로 하며, 사업장의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ③～④ ⁠(생략)

 ⑤ 다음 각 호의 장소는 사업장으로 보지 아니한다.

  1. 재화를 보관하고 관리할 수 있는 시설만 갖춘 장소로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 하치장으로 신고된 장소

  (이 하 생 략)

○ 부동산납세과-155, 2013.11.14.

   甲이 토지를 건축자재 사업자에게 무상 임대하여 야적장으로 사용하고 양도한 경우에는 해당 토지의 실제 현황 등 사실관계를 판단하여「소득세법 시행령」제168조 제1항 제7호를 적용하는 것이며, 제7호를 적용할 수 없어「소득세법 시행령」제168조 제1항 제12호를 적용하는 경우에는 양도토지가 열거된 사업용 토지에 사용되었는지를 사실판단하여 해당 수입금액비율을 적용하여 비사업용 토지를 판단하는 것임

○ 부동산거래관리과-985, 2010.7.27.

  「소득세법」제104조의3제1항에 따른 ⁠“비사업용토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며,「자동차관리법」제2조제9호에 따른 자동차해체재활용업자가 같은 법시행규칙제140조제1항에 따라 폐차의뢰의 접수 및 폐차의뢰되는 자동차의 수집에 전용하는 영업소(자동차해체재활용영업소이라 함)를 설치하여 사용하는 토지는「소득세법 시행령」제168조의11제1항제7호에 따른 하치장용 등의 토지에 해당하여 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지에 대하여 해당 용도 등으로 사용하는 기간 동안은 사업용으로 사용하는 기간에 포함하는 것입니다.

   귀 질의의 토지가 1.에 해당하는지 여부는 물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치・사용된 하치장인지, 매년 물품의 보관·관리에 사용된 하치장의 최대면적이 얼마인지를 종합하여 판단하는 것임

○ 서면인터넷방문상담5팀-139, 2006.9.15.

   물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치 · 사용되는 하치장·야적장·적치장 등으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지는「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 다목 및 같은 법 시행령 제168조의 11 제1항 제7호의 규정에 의하여 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하는 것이나, 귀 질의의 야적장이 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임

○ 서울고법2011누35363, 2012.3.28.→대법원2012두8427, 2012.5.25.(심리불속행)

   소득세법 제104조의3 제1항 제4호에서 농지, 임야 및 목장 용지 외의 토지를 원칙적으로 중과세되는 비사업용 토지로 보고 예외적인 경우에 비사업용 토지에서 제외되는 구조를 취하고 있고, 그 예외적인 경우 중 같은 호 가목과 나목에 한정된 것 이외에는 같은 호 다목에서 ⁠‘토지의 이용상황’ 관계법률의 의무이행 여부 빛 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것’이라고 규정함으로써 대통령령에 위임하고 있는데, 그 위임을 받은 소득세법 시행령 제168조의11은 제1항에서 제1호 내지 13호까지 비사업용 토지에서 제외되는 토지를 열거하고, 다시 제14호에서 ⁠‘1호 내지 13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지’라고 규정하여 비사업용 토지에서 제외되는 토지를 기획재정부령에 위임하고 있으나, 기획재정부령인 소득세법 시행규칙 제83조의4에서는 제12호 등에 따른 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위를 규정하고 있을 뿐 제14호에 따른 규정을 두고 있지는 않다.

   조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조). 앞서 본 관계 법령의 법문과 규정체계 등에 비추어 보면, 위와 같이 예외적으로 비사업용 토지에서 제외되는 토지를 규정하고 있는 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 각 호 및 그 위임에 따른 소득세법 시행규칙 제83조의4 제14항은 예시적 규정이 아니라 한정적 규정으로 보아야 할 것이고, 달리 예시적 규정으로 볼 만한 근거는 없다.

- 중 략 -

   이 사건 토지가 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제7호에서 말하는 ‘하치장 등’에 해당하는지 본다. 위 조항에서는 ⁠‘물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치・사용되는 하치장, 야적장, 적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고 없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)의 토지’ 라고 규정하고 있는데, 그 법문과 입법취지 등에 비추어 여기서 말하는 하치장 등은 물품의 보관・관리를 위하여 사업장과 별도로 설치・사용되는 것을 의미하는 점, 여기에 이 사건 토지를 사업장으로 등록하여 합판도매업을 영위한 XX합판의 경우 실제로 위 토지에 사무실과 합판・목재 야적장 등을 설치하여 사업장 자체에서 직접 물품을 보관・관리・판매하였던 것으로 보이고 사업장과 별도로 하치장 등을 설치하지는 아니한 점 등을 보태어 보면, 이 사건 토지가 위 조항에서 말하는 ⁠‘물품의 보관・관리를 위하여 별도로 설치・사용되는 하치장 등’에 해당한다고 볼 수는 없음

○ 서울고법2009누22012, 2010.7.8.→대법원2010두18383, 2010.12.9.

  「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 다목,「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호에 따르면 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등으로 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 120/100 이내의 토지는 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 할 것이다. 한편「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호는 하치장 등의 토지를 규정하면서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고 없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다고 규정하고 있어 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 창고용 건축물을 설치하여 토지를 사용하는 경우에는 그 부속토지도 당연히 비사업용 토지에서 제외되는 것이므로, 결국 하치장 등의 토지는 반드시 나대지임을 전제로 하는 것이 아니고 그 지상에 건물의 존재 여부와는 상관없이 그 용도가 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 토지인지 여부에 따라 판단하여야 할 것이다.

   이 사건에 관하여 보건대, 갑 제6호증의 1 내지 3, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 1 내지 3의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2002. 12. 28. 이BB과 사이에 이 사건 토지에 관하여 임차기간을 1년, 연간 차임을 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 그 후 원고가 이 사건 토지를 처분하기 전까지 위 임대차계약이 갱신되어 온 사실, 이BB은 이 사건 토지 일부에 무허가건물(컨테이너 창고)을 설치하고 ⁠‘CC공업사’라는 상호로 자동차정비업을 영위하였고 이 사건 토지의 나머지 부분은 천막구조물을 설치한 차량정비장소 및 사실상 주차장의 용도로 사용한 사실 등을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이BB이 이 사건 토지상에 자동차정비업을 영위하기 위하여 무허가 창고건물 등을 설치하고 그 부지로 사용한 것에서 더 나아가 이 사건 토지를 물품의 보관ㆍ관리를 위한 별도의 하치장 등의 용도로 사용하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

○ 조심2009서3720, 2010.5.6.

  「소득세법 시행령」제168조의11 제1항 제7호에서 하치장·야적장·적치장 등에 대한 구체적인 정의를 규정하고 있지 아니하며 다만 물품의 보관・관리를 위하여 별도로 설치・사용되는 토지로만 규정하고 하치장 등을 사용함에 있어 설치허가나 신고 등에 관한 제한 규정을 두지 아니하여 하치장 등 설치신고를 하지 아니하였다 하더라도 사실상 하치장 등으로 사용하면 직접 사용한 것으로 보는 것이고, 토지소유자가 직접 사용하여야 한다는 제한규정을 두고 있지 아니한 이상 소유자 또는 임차인이 사용하는 경우에도 적용대상이 된다고 할 것임

출처 : 국세청 2016. 02. 11. 사전-2016-법령해석재산-0015[법령해석과-385] | 국세법령정보시스템