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특수관계인 간 시가가 다른 부동산 교환 시 증여세 시가 기준
기준-2024-법규재산-0162 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 특수관계인 간에 시가가 다른 주택을 교환하는 경우, 증여세 과세 기준에서 시가 30%의 '시가'는 양도자가 이전하는 자산의 시가를 사용해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2024-법규재산-0162 · 2024. 12. 19.
- 국세청 기준-2024-법규재산-0162(2024-12-19) 회신에 따르면, 본 사안의 질의는 국세청의 공식 유권해석임을 밝힙니다.
- 특수관계인 간에 서로 시가가 다른 부동산을 교환할 때, 새로 취득하는 부동산의 시가가 자신이 이전하는 자산의 시가보다 큰 경우, 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 양도자인 甲과 乙에게 증여세가 과세될 수 있다고 안내하였습니다.
- 상증령 제26조 제2항 제1호의 '시가 30%' 기준에서, 여기서 시가는 甲과 乙이 양도하는 자산의 시가임을 명시하였습니다.
- 양도자 입장에서 시가차액이 시가 30% 또는 3억원 이상인 경우 증여세 과세 기준에 해당할 수 있으므로, 자산 교환 시 지급자와 이전자 각각 해당 자산의 시가 평가에 유의해야 함을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제35조: 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮거나 높게 거래해 차액이 기준금액 이상일 경우 차액에 증여세 과세
- 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항: 기준금액은 시가의 100분의 30 또는 3억원 중 적은 금액(여기서 시가는 법 제60조~제66조에 따라 평가)
- 상속세 및 증여세법 제2조 제6호: 증여의 정의, 경제적 이익 무상 이전을 포함
- 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항: 양수일/양도일의 기준은 대금 청산일 등으로 정함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
상속세 및 증여세법 시행령 제2항제1호에 따른 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 계산 시 시가는 甲과乙이 양도하는 자산의 시가를 말하는 것입
회신
귀 과세기준자문 사실관계와 같이, 특수관계인 간에 시가가 서로 다른 부동산을 교환하는 경우로서, 甲과乙이 새로 취득하는 부동산의 시가가 丙에게 이전하는 부동산의 시가보다 큰 경우 ｢상속세 및 증여세법｣제35조제1항에 따라 그 대가와 시가의 차액이 같은 법 시행령 제26조 제2항에 따른 기준금액 이상인 경우 양도자인 甲과乙에게 증여세가 과세되는 것이며,
같은 조 제2항제1호에 따른 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 계산 시 시가는 甲과乙이 양도하는 자산의 시가를 말하는 것입니다.
1. 사실관계
○’23.07.14.甲 및 乙(甲의 배우자)이 공동 소유한 A주택과 丙(甲의 母)가 소유한 B주택을 교환*
*(계약서)교환물건 평가금액 기재 X, 교환대상 목적물의 차액 정산하지 않음
○’23.07.18.(甲과乙)A주택 각 50% 지분에 대해 감정평가액* 000백만원을 양도가액으로 양도소득세 신고
*’23.7.10. 감정평가 작성기준일, 100% 지분에 대한 감정가액 000백만원
(丙)B주택의 기준시가인 0,000백만원을 양도가액으로 양도소득세 신고
2. 질의내용
○甲과乙이 특수관계인 丙과 시가가 다른 주택을 교환하는 경우로서, 상증령§26②(1)에 따라 그 차액이 시가×30% 또는 3억원 이상이면 고저가 양수도에 따른 이익에 대해 증여세가 과세됨
-이 경우, 시가의 30%에 상당하는 가액을 계산하기 위한 ‘시가’가 甲과乙이 이전하는 자산의 가액인지 甲과乙이 취득하는 자산의 가액인지 여부
3. 관련법령
□상속세 및 증여세법 제2조 【정의】
6.“증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.
7.“증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다.
가.금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건
나.재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리
다.금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익
□상속세 및 증여세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】
①특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
②특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」 제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」 제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라 준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익 계산방법 등】
①법 제35조제1항에서 "전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1.법 제40조제1항에 따른 전환사채등
2.｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)
②법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1.시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2.3억원
③법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④법 제35조제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다.
⑤법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.
□상속세 및 증여세법 집행기준 35-26-1 【저가양수․고가양도에 따른 이익의 증여 과세요건과 증여재산가액】
유권해석
특수관계인 간 시가가 다른 부동산 교환 시 증여세 시가 기준
기준-2024-법규재산-0162 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 특수관계인 간에 시가가 다른 주택을 교환하는 경우, 증여세 과세 기준에서 시가 30%의 '시가'는 양도자가 이전하는 자산의 시가를 사용해야 하는지요?
S요약
R회신 내용 기준-2024-법규재산-0162 · 2024. 12. 19.
- 국세청 기준-2024-법규재산-0162(2024-12-19) 회신에 따르면, 본 사안의 질의는 국세청의 공식 유권해석임을 밝힙니다.
- 특수관계인 간에 서로 시가가 다른 부동산을 교환할 때, 새로 취득하는 부동산의 시가가 자신이 이전하는 자산의 시가보다 큰 경우, 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 양도자인 甲과 乙에게 증여세가 과세될 수 있다고 안내하였습니다.
- 상증령 제26조 제2항 제1호의 '시가 30%' 기준에서, 여기서 시가는 甲과 乙이 양도하는 자산의 시가임을 명시하였습니다.
- 양도자 입장에서 시가차액이 시가 30% 또는 3억원 이상인 경우 증여세 과세 기준에 해당할 수 있으므로, 자산 교환 시 지급자와 이전자 각각 해당 자산의 시가 평가에 유의해야 함을 안내하였습니다.
L관련 법령 해석
- 상속세 및 증여세법 제35조: 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮거나 높게 거래해 차액이 기준금액 이상일 경우 차액에 증여세 과세
- 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제2항: 기준금액은 시가의 100분의 30 또는 3억원 중 적은 금액(여기서 시가는 법 제60조~제66조에 따라 평가)
- 상속세 및 증여세법 제2조 제6호: 증여의 정의, 경제적 이익 무상 이전을 포함
- 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 제5항: 양수일/양도일의 기준은 대금 청산일 등으로 정함
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
상속세 및 증여세법 시행령 제2항제1호에 따른 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 계산 시 시가는 甲과乙이 양도하는 자산의 시가를 말하는 것입
회신
귀 과세기준자문 사실관계와 같이, 특수관계인 간에 시가가 서로 다른 부동산을 교환하는 경우로서, 甲과乙이 새로 취득하는 부동산의 시가가 丙에게 이전하는 부동산의 시가보다 큰 경우 ｢상속세 및 증여세법｣제35조제1항에 따라 그 대가와 시가의 차액이 같은 법 시행령 제26조 제2항에 따른 기준금액 이상인 경우 양도자인 甲과乙에게 증여세가 과세되는 것이며,
같은 조 제2항제1호에 따른 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 계산 시 시가는 甲과乙이 양도하는 자산의 시가를 말하는 것입니다.
1. 사실관계
○’23.07.14.甲 및 乙(甲의 배우자)이 공동 소유한 A주택과 丙(甲의 母)가 소유한 B주택을 교환*
*(계약서)교환물건 평가금액 기재 X, 교환대상 목적물의 차액 정산하지 않음
○’23.07.18.(甲과乙)A주택 각 50% 지분에 대해 감정평가액* 000백만원을 양도가액으로 양도소득세 신고
*’23.7.10. 감정평가 작성기준일, 100% 지분에 대한 감정가액 000백만원
(丙)B주택의 기준시가인 0,000백만원을 양도가액으로 양도소득세 신고
2. 질의내용
○甲과乙이 특수관계인 丙과 시가가 다른 주택을 교환하는 경우로서, 상증령§26②(1)에 따라 그 차액이 시가×30% 또는 3억원 이상이면 고저가 양수도에 따른 이익에 대해 증여세가 과세됨
-이 경우, 시가의 30%에 상당하는 가액을 계산하기 위한 ‘시가’가 甲과乙이 이전하는 자산의 가액인지 甲과乙이 취득하는 자산의 가액인지 여부
3. 관련법령
□상속세 및 증여세법 제2조 【정의】
6.“증여”란 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등과 관계없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형ㆍ무형의 재산 또는 이익을 이전(移轉)(현저히 낮은 대가를 받고 이전하는 경우를 포함한다)하거나 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. 다만, 유증, 사인증여, 유언대용신탁 및 수익자연속신탁은 제외한다.
7.“증여재산”이란 증여로 인하여 수증자에게 귀속되는 모든 재산 또는 이익을 말하며, 다음 각 목의 물건, 권리 및 이익을 포함한다.
가.금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 모든 물건
나.재산적 가치가 있는 법률상 또는 사실상의 모든 권리
다.금전으로 환산할 수 있는 모든 경제적 이익
□상속세 및 증여세법 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】
①특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
②특수관계인이 아닌 자 간에 거래의 관행상 정당한 사유 없이 재산을 시가보다 현저히 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 현저히 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 대통령령으로 정하는 금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
③재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 「법인세법」 제52조제2항에 따른 시가에 해당하여 그 거래에 대하여 같은 법 제52조제1항 및 「소득세법」 제101조제1항(같은 법 제87조의27에 따라 준용되는 경우를 포함한다)이 적용되지 아니하는 경우에는 제1항 및 제2항을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 양수일 또는 양도일의 판단 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익 계산방법 등】
①법 제35조제1항에서 "전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1.법 제40조제1항에 따른 전환사채등
2.｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따라 거래소에 상장되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조제2항에 따른 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다)
②법 제35조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.
1.시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 “시가”라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액
2.3억원
③법 제35조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 양도 또는 양수한 재산의 시가의 100분의 30에 상당하는 가액을 말한다.
④법 제35조제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 3억원을 말한다.
⑤법 제35조제1항 및 제2항에 따른 양수일 또는 양도일은 각각 해당 재산의 대금을 청산한 날(｢소득세법 시행령｣ 제162조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 경우에는 각각 해당 호에 따른 날을 말하며, 이하 이 항에서 “대금청산일”이라 한다)을 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다.
□상속세 및 증여세법 집행기준 35-26-1 【저가양수․고가양도에 따른 이익의 증여 과세요건과 증여재산가액】
