현물출자 오피스텔 감정가액 일괄 평가 시 토지·건물 취득가액 안분

요지

내국법인이 현물출자에 따라 토지와 건물을 일괄로 취득하면서 감정평가법인이 토지와 건물을 구분없이 감정평가하여 개별자산별로 감정가액이 구분되지 않는 경우 시가에 비례하여 안분계산

회신

귀 서면질의의 경우, 내국법인이 현물출자에 따라 토지와 건물을 일괄로 취득하면서 감정평가법인이 토지와 건물을 구분없이 감정평가하여 개별자산별로 감정가액이 구분되지 않는 경우 ⁠「법인세법」제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산하는 것임

1. 사실관계

 ○ 질의자는 임대사업을 영위하고 있는 개인사업자로서 감정평가법인에 임대사업용 오피스텔에 대한 감정을 요청하여 토지와 건물의 구분 없이 감정가액을 평가받았으며,

  - 당해 감정가액으로 임대사업용 오피스텔을 현물출자하여 법인으로 전환하였음

2. 질의내용

 ○ 법인이 오피스텔을 토지와 건물의 구분 없이 일괄하여 현물출자받은 경우 토지와 건물로 구분하여 취득가액을 안분계산하는 방법

3. 관련법령

○ 법인세법 제41조【자산의 취득가액】

 ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액

  2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액

  3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액

 ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】

 ① 법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]

  2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

  3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액

   가. 적격합병 또는 적격분할의 경우: 제80조의4제1항 또는 제82조의4제1항에 따른 장부가액

   나. 그 밖의 경우: 해당 자산의 시가

○ 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

 ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

 ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

 ② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

  1. ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

  2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 ⁠「조세특례제한법」제101조를 준용하여 평가한 가액

○ 상속세및증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

  1. 토지 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

  2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  3.오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】

 ③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산한다.

○ 부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

  법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

  3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 국세청 고시 제2015-43호(2012. 8. 24)【토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시】

  제2조(토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우) 사업자가「소득세법」제99조제1항 제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용 건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호와 같이 과세표준을 계산한다.

  1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정

    토지의 기준가액은「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다.

    2. 과세표준의 안분계산

출처 : 국세청 2016. 04. 25. 서면-2015-법령해석법인-2462[법령해석과-1369] | 국세법령정보시스템