지구단위계획구역 내 임야의 비사업용 토지 판정 기준

요지

지구단위계획에 따라 녹지지역에서 주거지역으로 변경되고, 공동주택(아파트) 부지로 계획되어 개별 필지만으로 건축허가가 불가한 경우 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당

답변내용

「소득세법 시행령」제168조의14제1항제1호에 따라 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간 동안은 사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 같은 법 제104조의3제1항 및 같은 법 시행령 제168조의6의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이며,
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ⁠「산지관리법」제14조에 따라 산지전용허가를 받은 임야를 취득한 후 벌목을 완료한 후 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지구단위계획구역으로 지정·고시 및 지구단위계획에 따라 녹지지역에서 주거지역으로 변경되고, 공동주택(아파트) 부지로 계획되어 개별 필지만으로 건축허가가 불가한 경우 개발행위가 제한된 기간은「소득세법」제104조의3제2항 및 동법 시행령 제168조의14제1항제1호에서 규정하는 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의자는 2003.08.22. 쟁점토지인 임야 5,881㎡를 취득함

  - 2009.12.16. 지구단위계획에 따라 녹지지역에서 주거지역으로 변경고시(공동주택 부지로 계획)되고, 2016.7.1. 분양이 개시된 후 사업시행자에게 쟁점토지를 66억원에 2016.7.8. 양도함

   * 질의자는 쟁점토지소재지(임야소재지)에 거주하지 아니함

 ○관련 연혁

  - 2003.12. 평택시장으로부터 산지전용허가증 수령 및 이후 연장허가 받음(전용기간 : 2003.12.30.∼2010.12.11.)

  : 전소유자와 질의자는 10년 이상 산지전용허가를 받아 각종 부담금을 납부하면서 토목공사까지 완료함(2011구합***, 2012.1.18. 소송 내용 중)

  -2009.12.16. 평택(신촌지구) 도시관리계획(용도지역변경·제1종지구단위계획) 고시(경기도고시 제***-***호)

  - 2010.11.15. 산지전용기간연장 불가통보 받음

  - 2010.12. 산진전용기간연장불허가처분취소 소송 제기(2011구합***, 2012.1.18. 기각 판결)

  - 2013.12.13. 평택(신촌지구) 도시계획시설사업 실시계획인가 공고(평택시 공고 제2013-1985호)

    · 사업시행자 : ***주식회사 ⁠(현 상호 : ***유한회사)

  - 2016.7.1. 분양공고

○비사업용 토지 사용기간

2. 질의내용

 ○지구단위계획구역으로 지정․고시된 임야가 공동주택(아파트) 부지로 계획되어 개별 필지만으로는 건축허가가 불가한 경우

 - 소득세법 제104조의3 제2항 및 시행령 제168조의14 제1항 제1호에 따른 사용이 금지 또는 제한된 토지로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

 ○ 소득세법 제104조의 3【비사업용 토지의 범위】

 ① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1.∼3. ⁠(생략)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

  가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

  나. ⁠「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

  다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

  5. ∼ 7. ⁠(생략)

 ② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

  (이하 생략)

 ○ 소득세법 시행령 제168조의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 법 제104조의3제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

  1.토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

  2.∼ 3. ⁠(생략)

  4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간

  (이하 생략)

 ○ 소득세법 시행규칙 제83조의 5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

 ① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. ⁠(단서 생략)

  1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

  5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

 ○ 산지관리법 제2조 【정의】

  2. "산지전용"(山地轉用)이란 산지를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말한다.

  가. 조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취

  나. 토석 등 임산물의 채취

  다. 산지일시사용

 ○ 산지관리법 제14조 【산지전용허가】

 ① 산지전용을 하려는 자는 그 용도를 정하여 대통령령으로 정하는 산지의 종류 및 면적 등의 구분에 따라 산림청장등의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다. 다만, 농림축산식품부령으로 정하는 사항으로서 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 산림청장등에게 신고로 갈음할 수 있다.

 ○ 산지관리법 제17조 【산지전용허가 등의 기간】

 ② 제14조에 따른 산지전용허가를 받거나 제15조에 따른 산지전용신고를 한 자가 제1항에 따른 산지전용기간 이내에 전용하려는 목적사업을 완료하지 못하여 그 기간을 연장할 필요가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 산림청장등으로부터 산지전용기간의 연장 허가를 받거나 산림청장 또는 시장·군수·구청장에게 산지전용기간의 변경신고를 하여야 한다.

 ○ 건축법 제18조【건축허가 제한 등】

 ① 국토교통부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

 ②특별시장·광역시장·도지사는 지역계획이나 도시·군계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  5."지구단위계획"이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조【도시ㆍ군관리계획의 결정】

 ③ 국토교통부장관은 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시ㆍ도지사가 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 시ㆍ도지사가 지구단위계획(지구단위계획과 지구단위계획구역을 동시에 결정할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 사항을 포함할 수 있다)을 결정하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제31조【도시ㆍ군관리계획 결정의 효력】

 ① 도시ㆍ군관리계획 결정의 효력은 제32조제4항에 따라 지형도면을 고시한 날부터 발생한다.

 ② 도시ㆍ군관리계획 결정 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자(이 법 또는 다른 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아야 하는 경우에는 그 허가ㆍ인가ㆍ승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수한 자를 말한다)는 그 도시ㆍ군관리계획 결정에 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다. ⁠(단서 생략)

 ③ 제1항에서 규정한 사항 외에 도시ㆍ군관리계획 결정의 효력 발생 및 실효 등에 관하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조제3항부터 제5항까지의 규정에 따른다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조【지구단위계획의 수립】

 ① 지구단위계획은 다음 각 호의 사항을 고려하여 수립한다.

  1. 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적

  2.주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심기능

  3. 해당 용도지역의 특성

  4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 ② 지구단위계획의 수립기준 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제50조【지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정】

  지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조【지구단위계획구역의 지정 등】

 ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

  1. 제37조에 따라 지정된 용도지구

  2. 「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역

  3. 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역

  4. 「택지개발촉진법」 제3조에 따라 지정된 택지개발지구

  5. 「주택법」 제16조에 따른 대지조성사업지구

  6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제8호의 산업단지와 같은 조 제12호의 준산업단지

  7. 「관광진흥법」 제52조에 따라 지정된 관광단지와 같은 법 제70조에 따라 지정된 관광특구

  8. 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역

8의2. 도시지역 내 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

8의3. 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역

  9. 도시지역의 체계적ㆍ계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

 10. 그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제53조【지구단위계획구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획결정의 실효 등】

 ① 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 그 지구단위계획구역에 관한 지구단위계획이 결정ㆍ고시되지 아니하면 그 3년이 되는 날의 다음날에 그 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시ㆍ군관리계획결정은 효력을 잃는다. 다만, 다른 법률에서 지구단위계획의 결정(결정된 것으로 보는 경우를 포함한다)에 관하여 따로 정한 경우에는 그 법률에 따라 지구단위계획을 결정할 때까지 지구단위계획구역의 지정은 그 효력을 유지한다.

 ② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수는 제1항에 따라 지구단위계획구역 지정이 효력을 잃으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지체 없이 그 사실을 고시하여야 한다.

○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조【지구단위계획구역에서의 건축 등】

  지구단위계획구역에서 건축물을 건축 또는 용도변경하거나 공작물을 설치하려면 그 지구단위계획에 맞게 하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 도시개발법 제9조【도시개발구역지정의 고시 등】

 ② 도시개발구역이 지정ㆍ고시된 경우 해당 도시개발구역은 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 대통령령으로 정하는 지구단위계획구역으로 결정되어 고시된 것으로 본다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역 및 같은 법 제37조제1항제8호에 따른 취락지구로 지정된 지역인 경우에는 그러하지 아니하다.

출처 : 국세청 2016. 12. 30. 사전-2016-법령해석재산-0344[법령해석과-4319] | 국세법령정보시스템