요지
조특법 제97조에 해당하는 장기임대주택을 멸실하여 멸실전 임대호수 보다 증가된 호수의 도시형 생활주택을 신축하여 임대하는 경우에도 임대주택의 임대기간은 멸실전과 신축된 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것임
회신
1. 「조세특례제한법」제97조에서 규정한 양도소득세의 감면이 적용되는 장기임대주택(다세대주택 18호)을 멸실하고 「주택법 시행령」제3조의 도시형 생활주택(기숙사형 주택은 제외)을 18호 이상 신축하여 임대하다가 양도하는 경우「조세특례제한법 시행령」제97조제5항의 임대주택에 대한 임대기간 계산은 멸실된 18호의 다세대주택과 신축된 18호 이상 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것입니다.
2. 위 1.에 해당하는 피상속인의 장기임대주택을 상속인이 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1995.11.13. 서울시 강남구 소재 다세대주택(전용면적 85㎡) 18호를 주택 건설업자로부터 최초 매입하여 구청과 세무서에 주택임대사업자 등록하고 임대개시
- 2012.12.31. 건물의 노후화로 위 다세대주택을 멸실
․ 멸실때까지 임대기간 약 17년
- 2013.12.08. 도시형 생활주택(85㎡ 이하) 46호 신축
- 2013.12.09. 주택임대사업자를 준공공임대주택으로 허가 받고 현재까지 임대중
○ 질의내용
1. 「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택 양도소득세의 감면을 적용받는 다세대주택 18호를 멸실한 후, 46호의 도시형생활주택 46호를 신축하여 계속임대할 경우 감면이 계속 적용되는지
2. 「조세특례제한법」제97조의 적용을 받는 장기임대주택이 상속될 경우에 감면규정이 계속 적용되는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
②법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제122조제4항 및 제5항을 준용한다.
③법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 생략
⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 생략
○ 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. ~ 3의4. 생략
4. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
(이하 이 조 생략)
○ 주택법 시행령 제3조 【도시형 생활주택】
① 법 제2조제4호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.
1. 단지형 연립주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
1의2. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.
2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
나. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만, 주거전용 면적이 30제곱미터 이상인 경우 두 개의 공간으로 구성할 수 있다.
다. 세대별 주거전용면적은 14제곱미터 이상 50제곱미터 이하일 것
라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
3. 삭제
② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 연립주택 또는 제1호의2의 단지형 다세대주택과 제2호의 원룸형 주택을 함께 건축할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 경우는 예외로 한다.
1. 제1항제2호의 원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조에 따른 준주거지역 또는 상업지역에서 제1항제2호의 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-539 (2010.04.13.)
1. 귀 질의의 경우, 「조세특례제한법」 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 다세대주택 15호를 멸실하고 「주택법 시행령」 제3조의 도시형 생활주택(기숙사형 주택은 제외)을 15호 이상 신축하여 임대하다가 양도하는 경우 「조세특례제한법 시행령」 제97조제5항의 임대주택 임대기간 계산은 다세대주택과 도시형 생활주택의 임대기간을 합산하는 것입니다.
2. 또한, 「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 않는 것입니다.
출처 :
국세청 2016. 07. 21. 서면-2016-부동산-3052[부동산납세과-1033] | 국세법령정보시스템
