장기할부 부동산 승계 취득시기 해설 및 국세청 기준

장기할부 부동산 승계취득시 취득시기 판단기준

서면-2022-부동산-2803[부동산납세과-3848] · 2022. 12. 20.

질의 및 요약

Q질의내용

장기할부조건으로 부동산을 매수한 자의 지위를 승계 취득한 경우 해당 부동산의 취득시기가 기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 청산한 날이 되는지, 아니면 최초 매도인(토지개발공사)에 대한 잔금청산일이 되는지 궁금합니다.

S요약

장기할부조건으로 부동산의 매수인의 지위를 승계한 경우, 그 부동산의 취득시기는 기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 청산한 날로 판단됩니다. 즉, 매도인(원토지개발공사)에 대한 잔금 청산일이 아닌, 기존 매수인에게 전매계약상 대금이 모두 청산된 날이 해당자산의 취득시기가 됩니다.

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핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-부동산-2803[부동산납세과-3848] · 2022. 12. 20.

국세청 서면-2022-부동산-2803[부동산납세과-3848](2022.12.20) 회신 기준임을 밝힙니다.
장기할부조건으로 매매계약을 체결한 자로부터 해당 매수인의 지위를 승계하여 부동산을 취득한 이후 그 부동산을 양도할 때, 해당 부동산의 취득시기는 기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 청산한 날로 판단된다고 회신하였습니다.
즉, 기존 매수인(甲)에게 전매계약상 발생한 대금이 모두 청산된 날이 해당 부동산의 취득시기이며, 원소유자인 토지개발공사에 대한 잔금청산일은 해당하지 않는다고 밝혔습니다.
소득세법 시행령 제162조, 시행규칙 제78조, 그리고 관련 해석사례(서일46014-10367 등)에 근거하여, 승계취득자는 기존 매수인에게 대금을 모두 지급한 날을 취득시기로 적용한다고 재차 설명하였습니다.
이 회신은 사실관계가 본 사례와 동일할 때 원용할 수 있으며, 그 밖의 특수한 사정이 있을 경우 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제98조: 자산의 양도차익 계산 시 그 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 함
소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호: 장기할부조건의 경우, 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 규정
소득세법 시행규칙 제78조 제3항: 장기할부조건의 범위 및 분할지급, 1년 이상 기간 등의 요건 명시
서일46014-10367, 2003.3.25. 등: 장기할부조건 매수인 지위 승계시 제3자의 취득시기는 기존 매수인과의 대금 청산일로 해석
재일46014-1861, 1998.9.25.: 재매매계약 승계 시 양도 및 취득가액 기준 등 근거 명시

사례 Q&A

1. 장기할부조건 부동산 승계 시 취득시기는 언제인가요?

답변

기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 모두 청산한 날이 취득시기로 적용됩니다.

근거

국세청 회신 및 소득세법 시행령 제162조, 해석사례에서 명확히 규정하고 있습니다.

2. 장기할부 부동산의 전매·승계에서 소유권이전등기일이 취득시기가 될 수 있나요?

답변

이 경우에는 소유권이전등기일이 아니라 기존 매수인과의 대금 청산일이 취득시기로 봅니다.

근거

국세청 유권해석 및 관련 해석사례에 따라 승계자 취득시기는 대금 청산일로 적용됩니다.

3. 장기할부 매매 승계 취득시 취득시기 착오 시 신고에 영향이 있나요?

답변

취득시기 신고착오 시 양도소득세 계산 등 세무상 영향이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

근거

취득시기 산정은 과세표준 기점이므로 해석사례 기준 확인이 필요합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

장기할부조건으로 할부금을 상환 중인 자산을 승계 취득하여 양도하는 경우 그 부동산의 취득시기는 기존 매수인에게 지급해야할 대금을 청산한 날임

회신

귀 질의의 경우 기존 매수인이 장기할부조건으로 매매계약을 체결하고 부동산을 취득한 이후 최종 할부금 지급기일 전에 매매계약에 관한 사항을 이전한 경우로서, 그 매매계약을 승계한 자가 해당 부동산을 양도하는 경우 그 부동산의 취득시기는 기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 청산한 날입니다.

1. 사실관계

’13.10.15.

’13.12.31.

’14.12.

’16.5.

예정

-----▲---------▲------------◎-------------▲----------▲---

甲 A토지

장기할부조건

매매계약

甲 A토지

사용수익일

A토지 매수인의 지위

전매·승계(甲→乙)

乙 A토지

할부잔금청산,

소유권이전등기

乙 A토지

양도

-’13.10.15.	甲 토지개발공사로부터 A토지를 취득하기 위해 장기할부조건^*으로 매매계약 체결
*	｢소득세법 시행규칙｣ 제78조제3항에 따른 요건을 갖춘 것으로 전제함
-’13.12.31.	甲 A토지 사용수익일
-’14.12.	甲 A토지에 대한 매수인의 지위를 乙에게 전매·승계하고 전매계약에 따른 대금을 청산함
-’16.5.	乙 토지개발공사에 나머지 할부대금을 청산^**하고 소유권이전등기받음
**	당초 최종 할부금 지급기일은 ’18.10.15.이었으나 조기 상환함
-예정	乙 A토지 양도

2. 질의내용

乙이 A토지에 대한 장기할부조건 매수인의 지위를 승계 취득한 후 양도하는 경우 A토지에 대한 취득시기가 기존 매수인(甲)에게 지급해야 할 대금을 청산한 날(’14.12.)인지, 매도인(토지개발공사)에 대한 대금을 청산한 날(’16.5.)인지

3. 관련법령 및 해석사례

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

○ 소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

○ 서일46014-10367, 2003.3.25.; 재일46014-2968, 1997.12.17

1. 자산양도차익에 대한 그 취득ㆍ양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 매매대금의 첫회부불금 지급일이 1994. 1. 1 이후인 경우로서 계약금외의 매매대금을 3회이상 분할하여 지급하고 그 첫회부불금 지금일의 다음날부터 최종부불금 지급기일까지의 기간이 1년이상인 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 및 동령 시행규칙 제78조 제3항의 규정에 따른 장기할부조건의 취득시기가 적용되어 첫회부불금 지급일을 그 취득시기로 하는 것임.

2. 장기할부조건에 의한 첫회부불금을 지급한 이후 최종부불금 지급기일이 도래하기 전에 최초분양계약에 관한 사항을 제3자에게 승계하면서 취득한 부동산을 양도하는 경우의 제3자의 취득시기는 최초분양자에게 지급하여야 할 대금을 청산한 날이 되는 것임.

○ 재일46014-1861, 1998.9.25.

소득세법시행령 제162조 제1항 제3호의 장기할부조건으로 부동산을 취득한 자가 부불금 상환 중에 경개계약으로 다른 사람에게 양도한 경우에는 이를 당해 장기할부조건으로 취득한 부동산을 양도한 것으로 보는 것이며, 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 당해 거래내용이 소득세법시행령 제166조 제4항의 규정에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임.

○ 재일46014-4604, 1993.12.24.; 재산01254-2695, 1991.9.2.; 재일01254-569, 1991.3.5.

1. 현행소득세법 제26조 및 같은법 시행령 제53조 제1항 제3호의 규정에 따라 같은법 제51조 제6항에서 규정하는 연불조건으로 취득한 자산의 취득시기는 첫회부불금의 지급일이 되는 것이며

2. 연불조건에 의하여 자산을 취득한 ⁠“갑”이 부불금 상환중에 경개계약에 의하여 ⁠“을”에게 양도하는 경우의 양도 및 취득시기는 ⁠“갑”“을”간의 대가가 청산된 날이 되는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 12. 20. 서면-2022-부동산-2803[부동산납세과-3848] | 국세법령정보시스템