부동산매매업자의 토지 등 매매차익 예정신고 방법

요지

부동산매매업자의 토지등의 매매차익예정신고시에 그 산출세액은 소득세법 제69조 제3항에 따라 계산한 금액으로 하며, 그 계산 등에 관하여는 위 같은 조 제5항에 따라 같은 법 제107조 제2항 및 제114조를 준용함

회신

귀 질의의 경우, 부동산매매업자가 1년 이상 장기에 걸친 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도 소득세법 제69조에 따라 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 ⁠「토지등 매매차익예정신고」를 하여야 하는 것이며,
부동산매매업자의 토지등의 매매차익예정신고시에 그 산출세액은 소득세법 제69조 제3항에 따라 계산한 금액으로 하며, 그 계산 등에 관하여는 위 같은 조 제5항에 따라 같은 법 제107조 제2항 및 제114조를 준용하는 것입니다.
또한 부동산 매매업자의 사업소득 수입시기와 관련해서는 아래 기존 예규를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 소득세제과-14, 2008.01.11.
부동산매매업자의 사업소득 수입시기는 ⁠「소득세법 시행령」제48조제11호의 규정에 따른 대금을 청산한 날입니다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기・등록일 또는 사용수익일로 합니다.

1. 사실관계

○법원경매를 통해 토지를 취득하여 소유하고 있던 공동사업자로서 신탁회사와 분양형 토지신탁계약을 체결하여 공동주택과 상가를 신축분양하는 사업을 하고 있음

  - 신탁회사에서는 건설업자를 선정하여 상가와 아파트를 2013.7.22. 착공하여 2015.5.29. 준공함

 ○ 2013년～2014년 귀속 종합소득세 신고시 상가와 주택을 구분하여 분양예정가액에 분양율과 작업진행율을 곱하여 수입금액과 소득금액을 계산하여 종합소득세 신고를 함

2. 질의내용

 ○ 부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 종합소득세 과세표준 확정신고한 경우, 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 토지 등 매매차익 예정신고를 함에 있어서 매도한 부동산의 수입금액 합계액(계약금+중도금+잔금)에서 이미 신고한 종합소득세 수입금액을 차감하여 신고하는지 여부

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

 ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 또한 같다.

 ② 제1항에 따른 신고를 "토지등 매매차익예정신고"라 한다.

 ③ 부동산매매업자의 토지등의 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조를 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조에서 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 다만, 토지등의 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제104조제1항제2호 및 제3호에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

 ④ 부동산매매업자는 제3항에 따른 산출세액을 제1항에 따른 매매차익예정신고 기한까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

 ⑤ 토지등의 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정·경정에 관하여는 제107조제2항 및 제114조를 준용한다.

 ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제107조 【예정신고 산출세액의 계산】

 ② 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하려는 경우에는 다음 계산식에 따라 계산한 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고 산출세액으로 한다.

    예정신고 산출세액 = ⁠[(이미 신고한 양도소득과세표준+제2회 이후 신고하는 양도소득과세표준)×제104조 제1항 제1호․제11호 가목에 따른 세율]- 이미 신고한 예정신고 산출세액

○ 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

 ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

 ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

 ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

 ⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

 ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

 ⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

 ⑨ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 제94조제1항제3호 및 제4호에 따른 주식등의 양도차익에 대한 신고 내용의 탈루 또는 오류, 그 밖에 거래명세의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 그 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 납부】

 ①법 제69조제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 기획재정부령이 정하는 토지등매매차익예정신고서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

 ② 부동산매매업자가 토지등 매매차익예정세액을 납부하려는 때에는 제1항의 토지등매매차익예정신고서에 기획재정부령으로 정하는 토지등매매차익예정신고납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서ㆍ한국은행(그 대리점을 포함한다. 이하 같다) 또는 체신관서에 납부하여야 한다.

○ 소득세법 시행령 제128조 【토지등 매매차익의 계산】

 ①법 제69조제3항에 따른 토지등의 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 것으로 한다.

  1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액

  2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지등의 건설자금에 충당한 금액의 이자

  3. 토지등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

  4. 법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액

 ② 토지등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다.

 ③ 부동산매매업자는 토지등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다.

○ 재소득46073-168(2002.12.09.)

부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 ⁠「토지 등 매매차익예정 신고」를 하여야 하는 것임.

○ 서일46011-11761(2002.12.27.)

 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 ⁠“건설 등”이라 함)의 제공에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나, 소득세법시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설 등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설 등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은법시행규칙 제20조에 규정된 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총수입금액 등을 계산하는 것입니다.

 부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 ⁠「토지등 매매차익예정신고」를 하여야 하는 것이며, 또한, 매수자가 다수인 경우에는 소득세법시행규칙 [별지 제16호 서식부표] 인 ⁠“토지등매매차익계산명세서”에 의하여 자산별ㆍ적용세율별(누진세율 적용대상자산, 1년미만 보유 자산)로 구분기재하고 합산하여 신고하는 것입니다.

출처 : 국세청 2016. 03. 09. 서면-2016-소득-3254[소득세과-364,소득세과-399] | 국세법령정보시스템