요지
간주임대료 계산시 총수입금액에서 차감하는 ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금’은 위 같은 조 제6항에 따라 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한하는 것임.
회신
귀 질의의 경우, 거주자가 ‘갑’으로부터 토지와 건물을 매수하여 ‘갑’에게 이를 임대하면서 ‘갑’에게서 지급받을 임대보증금을 해당 거주자가 ‘갑’에게 지급할 매수대금 중 일부액과 정산하고 그 차액에 해당하는 매수대금을 지급하여 거래한 경우에「소득세법 시행령」제53조제3항에 따라 간주임대료 계산시 총수입금액에서 차감하는 ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금’은 위 같은 조 제6항에 따라 비치․기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한하는 것으로서 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
○ 질의인은 갑저축은행으로부터 2012.2.27. 서울 △△구 □□동 ○-2△번지 토지 및 건물을 아래와 같은 내용으로 매수하는 계약을 체결함
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구 분 |
매매대금(부가세 별도) |
지급일자 |
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계약금(10%) |
일금 이십억구천만원정(￦2,090,000,000) |
201△.△.△. |
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잔 금(90%) |
일금 일백팔십팔억일천만원(￦18,810,000,0000) |
201△.□.□. |
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합 계 |
일금 이백구억원(￦20,900,000,000) |
- |
○ 질의인은 20△.△.△. 위 토지 및 건물을 갑저축은행에게 아래와 같은 내용 등으로 임대하는 부동산임대차계약을 체결하고,
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임대기간 |
월임대료(부가세 별도) |
임대보증금 |
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20△△.△.△.∼20△△.△.△.
(84개월) |
일금구천일백오십일만원정
(￦91,510,000) |
일금칠십억원정
(￦7,000,000,000) |
- 질의인은 금융자산 209억원을 보유한 상태에서 20△.□.□. 갑저축은행에게 지급할 매매대금 209억원 중 70억원에 대해서는 갑저축은행으로부터 지급받을 임대보증금 70억원과 정산한 후 139억원만 지급함
○ 질의인은 위와 같은 부동산매매와 부동산임대 등 일련의 거래를 통해 매매대금과 임대보증금을 정산하고 차액만 지급하게 됨으로써
- 보유하고 있던 부동산매수자금 209억원 중 70억원의 금융자산은 부동산의 취득 후에도 계속 보유하게 됨
2. 질의내용
○ 부동산임대업자가 부동산을 매수하여 매도인에게 임대하면서 금융자산으로 보유하던 매수대금 중 일부액에 대해서는 매도인으로부터 지급받을 임대보증금과 상계하고 그 차액만 지급하는 것으로 정산한 경우에 매수대금과 상계하여 계속 보유하게 된 임대보증금에 해당하는 금융자산에서 발생한 수입이자 등을 간주임대료 계산시에 공제할 수 있는지
3. 관련법령 및 해석사례 등
○ 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】
① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 60제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2018년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】
③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.
1.주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다) 총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
2. 제1호 외의 경우 총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
⑥ 제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료 및 배당금은 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
○ 소득세법 기본통칙 25-53…1【보증금 등에 대한 예금이자의 사업소득 총수입금액불산입】
사업자가 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 또는 전세금을 받아 은행에 예입하거나 채권을 취득하여 받는 이자 등은 부동산임대업에 따른 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하고 이자소득으로 본다.
○ 소득세 집행기준 25-53-4【임대사업부분에서 발생한 수입이자 등의 범위】
① 간주임대료 계산시 총수입금액에서 차감하는 ‘임대사업부분에서 발생한 수입이자․할인료․배당금’은 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계원칙에 따라 작성한 장부나 증빙서류에 의하여 해당 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.
○ 94헌가10, 1996.12.26
이 사건 법률조항은 "…대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다"라고 규정하고 있고 그 대통령령인 구 소득세법시행령 제58조제3항에서는 "당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료ㆍ배당금ㆍ신주인수권처분이익 및 유가증권처분이익의 합계액"을 총수입금액의 산정에서 차감토록 함으로써, 임대보증금을 받아 이를 차입금의 상환에 사용한 경우는 물론 예금을 하여 이자를 얻거나 주식취득 등 금융자산에 투자하여 얻는 수익도 과세대상에서 공제하도록 하는 조항을 두고 있다.
이러한 규정의 취지는 부동산투기를 억제하고 자금을 생산적인 방향으로 흐르도록 유도하려 한 것이 지금까지의 일관된 조세정책으로서 그러한 조세정책이 합리적 이유없는 차별이라고 볼 수 없는 이상 이러한 조세정책과 과세의 형평 및 실질과세의 원칙 등을 고려하여 임대보증금을 받아서 금융기관에 예금을 하거나 회사채ㆍ주식 등에 투자하여 수익을 얻었을 때에는 그 수익만큼을 간주임대료의 과세대상에서 공제하여 주고, 부동산취득 등 실물자산에 투자한 경우에는 그 공제를 하지 아니한 것이 곧 과잉금지의 원칙에 위배된다고는 보기 어렵다.
○ 심사소득2002-0342, 2003.05.26., 국심2001서2314, 2001.12.08., 국심 2000서 3077, 2001.03.29.
소득세법 제25조 제1항의 규정에 의하여 임대보증금 등에 대한 간주임대료의 계산시 총수입금액에 산입할 금액에서 차감하는 임대사업부분에서 발생한 수입이자 등은 당해 임대보증금이 입금된 것으로 인정되는 예금의 수입이자라 할 것이다.
○ 국심1999서0508, 1999.10.13.
청구인이 쟁점예금을 심판청구일 현재까지 유지하고 있고 관련이자를 수령하였음이 금융증빙으로 확인되는 점, 청구인에게 쟁점예금을 할 수 있을 만큼의 특별한 소득이 없었고 부동산의 거래 또한 없었던 점 등을 고려할 때, 쟁점예금이 쟁점토지의 임대보증금을 예금한 것이라고 하는 청구인의 주장은 신빙성이 있으므로 쟁점예금에 대한 이자를 임대사업부분에서 발생한 이자분으로 보아 관련규정에 의하여 간주임대료에서 공제하여야 할 것으로 판단된다.
○ 서일46011-10334, 2002.03.16., 소득46011-10191, 2001.3.7.
소득세법 제25조 제1항의 규정에 의하여 임대보증금 등에 대한 간주임대료의 계산시 총수입금액에 산입할 금액에서 차감하는 임대사업부분에서 발생한 수입이자 등은 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계원칙에 따라 작성한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한하는 것이며, 같은법시행령 제53조 제2항의 산식 중 “정기예금이자율” 은 과세기간 종료일 현재 은행법에 의하여 인가를 받은 은행으로서 ○○시에 본점을 둔 은행의 계약기간 1년의 정기예금이자율을 감안하여 국세청장이 정하는 것임.
○ 소득46011-10189, 2001.03.07.
소득세법시행령 제53조 제2항(→§53③)의 '당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자' 는 임대보증금을 운영하여 얻은 이자로서 당해 과세기간 중에 발생한 이자상당액을 말하는 것이므로 같은법 시행령 제45조의 규정에 의한 수입시기가 도래하지 아니한 이자상당액을 포함한다.
출처 :
국세청 2017. 04. 13. 서면-2017-소득-0734[소득세과-685] | 국세법령정보시스템
