취득가액 환산 및 필요경비 인정 기준(공동주택 가격 누락 시)

요지

 ⁠(환산취득가액) 취득 전후 공동주택가격은 확인되나, 취득 당시 공동주택가격이 누락되어 확인되지 아니하는 경우에는 소득령 §164⑪에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임  ⁠(필요경비) 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 기타 필요경비는 개산공제액을 적용하는 것임

답변내용

거주자가 양도하는 공동주택의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하여 취득가액을 ｢소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)｣ 제97조제1항제1호 나목에 따른 환산가액으로 하는 경우로서 취득 당시 공동주택가격의 결정․고시가 누락된 경우에는 같은 법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것) 제164조제11항에 따라 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하는 것임
이 경우 기타 필요경비는 같은 법 제97조제2항제2호 단서에 해당하는 경우를 제외하고는 같은 법 시행령 제163조제6항에 따른 금액을 공제하는 것임

1. 사실관계

 ○ 1996.8.21. ⁠“☆☆☆”(이하 “신청인”)는 ⁠“○○시 ●●구 ◎◎동 000번지 ◇◇아파트 1동 1206호”(이하 “쟁점주택”)를 취득한 후, 2016.10.12. 쟁점주택을 1,580백만원에 양도하였으나

  - 실제 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액을 적용하고자 하며, 고시된 공동주택가격은 아래와 같음

   * 1995년과 1996년도는 공동주택가격이 고시되지 아니함

 ○ 신청인은 양도 시 중개수수료 1천만원을 지급하였음

2. 질의내용

 ○ 취득 당시 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우 환산취득가액 계산 방법 및 환산취득가액을 적용하는 양도 과정에서 실제 발생한 경비의 필요경비 인정 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  나.～다. ⁠(생략)

  2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

  가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

  나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 개정되기 전의 것, 이하 같음)

 ①～④ ⁠(생략)

 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 ⁠“대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

  가. ⁠(생략)

  나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

  다. 공증비용, 인지대 및 소개비

  라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

  2. ⁠(생략)

 ⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 ⁠“대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

  1. 토지　취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

  2. 건물

  가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

  나. 가목외의 건물

　 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

 ⑦～⑪ ⁠(생략)

 ⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2제2항부터 제4항가지의 규정에 따른 가액을 말한다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지

   ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 ⁠“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나.～다. ⁠(생략)

  라. 주택

   ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  2.～7. ⁠(생략)

 ② ⁠(생략)

 ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

  2. ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

  3. 제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 부칙(2005.7.13. 법률 제7579호) 제5조【국세청장이 산정․고시한 공동주택의 가액에 관한 경과조치】

   제99조제3항의 개정규정을 적용함에 있어서 종전의 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 산정ㆍ고시한 공동주택의 가액은 이를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공동주택가격으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

 ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 신규등록토지

  2. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의하여 분할 또는 합병된 토지

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣ 상의 지목이 변경된 토지

  4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

 ② ⁠(생략)

 ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

 ④ ⁠(생략)

 ⑤ 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

  　국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 ×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

 ⑥ 법 제99조제1항제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

 ⑦ ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

 ⑧ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

 ⑨～⑩ ⁠(생략)

 ⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

  2. ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행규칙 제80조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

 ① 영 제164조제8항에서 ⁠“기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각 호의 가액을 말한다.

  1. 취득일이 속하는 연도의 다음 연도 말일이전에 양도하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, 다음 각 목의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다.

  가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격의 공시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)되지 아니한 경우 :

      양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가+(취득당시의 기준시가-전기의 기준시가)×[양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)]

  나. 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 다음 산식을 적용하여 법 제110조제1항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 :

      양도당시의 기준시가=취득당시의 기준시가+(새로운 기준시가-취득당시의 기준시가)× ⁠(양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수)

  2. 제1호외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가

 ② 제1항제1호 각목의 규정에 의한 ⁠“기준시가 조정월수”와 동호 가목의 규정에 의한 ⁠“전기의 기준시가”라 함은 다음 각호와 같다.

  1. 기준시가 조정월수 : 제1항제1호 가목의 경우에는 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며, 동호 나목의 경우에는 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.

  2. 전기의 기준시가 : 취득당시의 기준시가 결정일 전일의 당해양도자산의 기준시가를 말한다.

 (이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ① ⁠(생략)

 ② 법 제114조 제7항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

 (이 하 생 략)

출처 : 국세청 2017. 05. 22. 사전-2016-법령해석재산-0559[법령해석과-1338] | 국세법령정보시스템