요지
계약체결일에 계약금과 동시에 지급한 잔금은 별도로 지급한 것으로 보아 소득칙§78③을 적용함
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 계약금, 할부금, 잔금으로 나누어서 지급하는 것으로 계약체결하고 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 분할하여 지급한 경우「소득세법 시행규칙」제78조제3항제1호를 충족한 것으로 보고,
계약체결시 할부금 상환기일이 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일․인도일․사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 1년 이상인 경우, 할부금 상환기간 중 계약체결일로부터 1년 내에 조기 상환할 수 있더라도 「소득세법 시행규칙」제78조제3항제2호의 요건을 충족한 것으로 보는 것입니다. 끝..
○’09.10월 甲은 경기 분당 소재 A공공임대아파트에 입주하여 거주중
○ ’19.10월 A아파트 임대의무기간 종료로 ‘20.2.3.~21.2.2.까지 분양전환계약체결
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* 분양전환 계약 체결 내용(예정)
- 분양대금을 일시납 또는 분할납부방식 선택가능(甲은 분할납부방식선택)
- 계약일에 분양전환금액(1,100백만원) 중 임대보증금(200백만원)을 계약금으로 납부하고, 같은 날 잔금(300백만원)을 납부
- 계약금과 잔금을 제외한 금액(이하 “할부금”, 600백만원)은 상환기간 10년(상환방법은 10년거치, 만기일시상환)
- 단, 할부금에 대한 원금은 백만원 단위로 수시 상환 가능하며, 할부금 이자납부는 매년 12.31.까지 연납(이자율은 계약당시 결정)
- 소유권이전등기는 분양전환금액 완납 후 소유권이전됨
※세부내용 (백만원)
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구분 |
주택가격 |
계약금 |
잔금(할부금제외) |
할부금 |
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금액 |
1,100 |
200 |
300 |
600 |
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납부방법 |
계약체결일 |
계약체결일 |
상환기간 : 10년
상환방법 : 10년거치식, 만기일시상환 |
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2. 질의내용
○ 계약체결시 계약금과 동시에 납부하는 잔금은 장기할부조건을 규정하고 있는 소득세법 시행규칙 제78조제3항제1호에서 계약금을 제외한 해당자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것이라는 조건 검토시 계약금과 별도로 납부한 것으로 보는지?
○ 할부금 상환기간이 10년으로 정하고 있으나 계약후 1년 전에라도 조기상환 가능할 경우 소득세법 시행규칙 제78조제3항제2호의 요건을 충족하는지?
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제89조(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것, 이하 같음)【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4.~10. 생략.....
□ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
③ 영 제162조제1항제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부 조건”이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
□ 서일46014-10093, 2003.01.23.
구 소득세법시행규칙(1999. 5. 7 재정경제부령 제78호로 개정된 것) 제78조 제3항의 장기할부조건이라 함은 당해 자산의 계약금외 대금을 2회 이상 분할하여 수입하고, 첫회 부불금 지급일의 다음날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것으로, 이 경우 계약금의 명목으로 지급하는 금액이 건전한 사회통념에 비추어 통상 사인간의 상관행상 수수되는 계약금을 초과하거나 계약금 외 할부금의 일부를 계약금과 같은 날에 지급하였다면 그 날을 첫회 부불금의 지급일로 볼 수 있다.
□ 서일46014-11555, 2002.11.20.
귀 질의의 경우 붙임 우리청의 기 질의회신문(재일46014-1516, 1997.06.23)을 참고하시기 바랍니다.
※ 재일46014-1516, 1997.06.23
1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어 첫회 부불금의 지급일을 그 취득시기 및 양도시기로 적용하는 “장기할부조건” 이라 함은 당해 자산의 양도대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것으로서 계약금 외의 대금을 3회(1999년 9월의 경우 2회)이상 분할하여 수입하고 양도하는 자산의 인도 여부에 관계없이 첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종의 부불금지급일까지의 기간이 1년 이상인 것을 말하는 것임.
2. 이 경우 계약금의 명목으로 지급하는 금액이 건전한 사회통념에 비추어 통상 사인간의 상관행상 수수되는 계약금을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도대금의 일부인 첫회 부불금으로 볼 수 있는 것임.
출처 :
국세청 2021. 05. 31. 서면-2020-법령해석재산-2205[법령해석과-1912] | 국세법령정보시스템
