요지
사업용부동산의 신탁 및 임대차를 통한 일련의 거래가 사실상 자금차입거래로 확인되는 경우 실질과세원칙에 따라 매매거래 및 임대차 거래가 아닌 자금의 대여 및 이자의 지급으로 보는 것임
답변내용
사업자(이하 “위탁자”라 함)가 토지 및 건물(이하 “신탁재산”이라 함)을 「신탁법」에 따라 신탁회사에 신탁(부동산 관리처분 신탁에 해당함)하면서 신탁회사가 「자본시장과 금융투자업에 과한 법률」에 따라 금융위원회에 등록한 집합투자기구(이하 “투자신탁 펀드”라 한다)에 임대하고 투자신탁 펀드가 위탁자에게 전대하는 계약을 체결한 경우로서 투자신탁 펀드가 신탁기간 동안의 임대료를 선납하면 그 금액을 위탁자의 기존 대출금 상환에 우선 사용하여야 하며, 신탁재산에 대한 자본적 지출, 유지·관리비, 제세공과금을 부담하고 신탁계약이 종료되면 위탁자의 재산이 되는 등 신탁, 임대차, 전대차거래가 하나의 거래로서 신탁재산에 대한 실질적 통제권이 이전되지 아니하는 차입거래에 해당하는 경우에는 신탁회사 및 투자신탁 펀드가 임대료 및 전대료 명목으로 수수하는 금전 중 차입금 상당액을 제외한 이자상당액은 「부가가치세법」 제26조제1항제11호에 따른 금융·보험용역 대가에 해당하는 것임
○ 당사는 대형할인점, 의류제조 및 판매 등을 사업목적으로 설립된 법인임
○ 당사는 ☆☆자산운용이 운용하는 자본시장과 금융투자업에 과한 법률에 따라 금융위원회에 등록한 집합투자기구인 ★★투자신탁 제3호는
- 당사가 하나자산신탁에게 신탁하는 투지 및 지상 건물 3개동(이하 “부동산등”이라 함)을 임차하여 다시 당사에 전대하는 이른 바 Leasse @Leaseback 사업(이하 “본건 사업”이라 함)을 진행하려 하고 있음
○ 본건 사업과 관련하여 2015.05.27. 당사와 ★★투자신탁 제3호의 자산운용사인 ☆☆자산운용 간에 양해각서를 체결하였으며 그 개요는 아래와 같음
1) 당사는 대상자산을 수탁자에게 15년간 신탁하며, 이 때 수익자는 당사, 우선수익자는 ★★투자신탁 제3호가 됨. 우선수익권은 아래 2)의 선급임대료 반환금과 본 건 사업과 관련하여 ★★투자신탁 제3호 펀드가 당사를 상대로 가지는 일체의 금전채권 합계액을 그 내용으로 합니다.
2) 수탁자는 대상자산을 ★★투자신탁 제3호 펀드에 15년간 임대하고, ★★투자신탁 제3호 펀드는 대상자산의 전체 임대기간에 대한 임대료 총액 660억원(이하 "선급임대료")을 임대차개시일에 전액 수탁자에게 선납하며, 수탁자가 받은 선급임대료는 신탁의 수익으로서 당사에게 분배
3) ★★투자신탁 제3호 펀드는 수탁자로부터 임차한 대상자산을 ‘책임전대차계약’을 통하여 다시 당사에게 15년간 전대하며, i) 전대차 개시일로부터 만 3년까지는 연115억원을, ii) 전대차 개시일로부터 만 3년 경과 후부터 만 5년까지는 연 57억원을, iii) 만 5년 경과 후부터는 직전년도 연간 전대료를 기준으로 매년 2.0%와 소비자물가지수(Consumer Price Index, CPI) 중 큰 비율(다만 연 3.0%를 넘을 수 없음)에 따라 인상된 금액을 전대료로 지급받게 됨
4) 본 건 사업은 당사가 대상자산에 대한 모든 책임(건물 구조에 대한 수리, 보수 및 대상자산과 관련된 제반비용 부담)을 지는 이른바 Absolute Triple Net 조건으로 체결되었음
○ 본 건 사업의 회계처리와 관련하여, 한국채택국제회계기준(K-IFRS) 해석서 제2027호 문단 3에 따라 상기 신탁, 임대차, 전대차 거래는 연결되어 있으므로 각 거래 별로 회계처리하지 않고 하나의 거래로 회계처리하여야 함.
- 또한 당사는 대상자산의 사용, 관리, 운영과 관련하여 발생하는 모든 사실상∙법률상 책임이 있으며, 신탁 종료 후 대상자산의 소유권이 질의법인에 있으므로 대상자산의 소유에 따른 위험과 보상을 보유하고 있음
- 따라서 본 건 사업은 동 기준서 문단 5에 따라 리스가 실질적으로 포함되어 있지 않으므로 리스회계처리 적용대상이 아님
○ ★★투자신탁 제3호 펀드가 지급하는 선납임대료 660억원은 최종적으로 당사에 귀속되어 대상자산을 담보로 하는 당사의 기존 대출금을 상환하여야 하는 조건에 비추어 볼 때,
- 본 건 사업의 경제적 실질은 기존 대출금을 상환하고 펀드에게 대상자산을 담보로 제공하고 신규 대출금을 받는 것이며, 전대료는 원리금을 상환하는 금액에 해당함
- 따라서 기업회계기준에 따르면 ★★투자신탁 제3호 펀드가 지급하는 선납임대료는 기업회계기준서 5003호[집합투자기구] 에 따라 대출채권으로 분류되며,
- 이자수익은 채권잔액에 내재이자율을 적용하여 산출하고 전대료와 이자수익의 차이는 원금의 상환으로 구분하는 것으로 회계처리됨
- 이와 동일하게 당사가 지급받는 선납임대료는 차입금으로 분류되며, 이자비용은 차입금잔액에 내재이자율을 적용하여 산출하고 전대료와 이자비용의 차이는 차입금의 상환으로 구분하는 것으로 회계처리됨
2. 질의내용
○ 사업자가 부동산을 신탁하고 신탁회사로부터 펀드가 해당 부동산을 임차하여 다시 사업자에게 임대하는 일련의 거래가 차입거래에 해당하는 경우 임대료 등에 대한 부가가치세 과세여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제2조【정 의】
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】
⑧ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제22조【재화의 공급으로 보지 아니하는 담보 제공】
법 제10조제8항제1호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 질권, 저당권 또는 양도담보의 목적으로 동산, 부동산 및 부동산상의 권리를 제공하는 것을 말한다.
○ 부가가치세법 제15조【재화의 공급시기】
① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 재화를 공급하는 경우 등의 재화의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제28조 【구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기】
② 반환조건부 판매, 동의조건부 판매, 그 밖의 조건부 판매 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 지나 판매가 확정되는 때를 공급시기로 본다.
○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 부가가치세법 시행령 제40조 【면세하는 금융ㆍ보험 용역의 범위】
① 법 제26조제1항제11호에 따른 금융ㆍ보험 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 역무로 한다.
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 다음 각 목의 사업
다. 집합투자업. 다만, 집합투자업자가 투자자로부터 자금 등을 모아서 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 경우는 제외한다.
18. 금전대부업(어음 할인, 양도담보, 그밖에 비슷한 방법을 통한 금전의 교부를 업으로 하는 경우를 포함한다) (2015.2.3. 개정)
○ 부가가치세법 시행규칙 제27조 【면세하지 아니하는 집합투자업자 등의 투자대상 자산의 범위】
영 제40조제1항제2호다목 단서, 같은 항 제13호 단서, 같은 항 제14호 단서 및 같은 항 제16호 단서에서 "기획재정부령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산을 말한다.
1. 지상권·전세권·임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리
2. 어업권
3. 광업권
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 자산과 유사한 재산 가치가 있는 자산
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
출처 :
국세청 2015. 07. 20. 사전-2015-법령해석부가-0209[법령해석과-1748] | 국세법령정보시스템
