재개발 1+1 분양 시 장특공제 보유·거주기간 통산 여부

요지

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 2(1+1)개로 신축된 주택 중 종전주택의 평가액 범위내에서 취득하고 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우, 양도차익 중 고가주택 해당분에 대한 장기보유특별공제액은 ⁠[표2]의 공제율을 적용하여 산정하는 것이며, 이 때 보유기간 및 거주기간은 종전주택과 신축주택을 통산하는 것임

회신

 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 종전 1주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 2개의 조합원입주권으로 전환되어 2주택(B,C) 취득 후, 종전주택(A)의 평가액 일부와 추가분담금으로 취득한 1주택(C)을 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항의 요건을 충족하는 장기임대주택으로 등록하고, 종전주택의 평가액 범위내에서 취득하고 2년 이상 거주한 거주주택인 B주택을 양도하면서 같은 영 제154조제1항을 적용하는 경우, 양도차익 중 12억원을 초과하는 고가주택 해당분에 대한 장기보유특별공제액은 ｢소득세법｣ 제95조제2항 ⁠[표2]의 공제율을 적용하여 산정하는 것이며, 이 때 보유기간은 종전주택(A)의 취득일부터 신축주택(B)의 양도일까지, 거주기간은 종전주택(A)의 취득일부터 신축주택(B) 양도일까지의 기간 중 실제 거주한 기간으로 산정하는 것입니다

1. 사실관계

  ○ ’00.9월 서울 소재 다가구주택(A주택)^* 취득

    * 취득가액 2억원, 취득 후부터 재개발사업 시행 전까지 계속 거주함

○ ’15.6월 A주택, 도시정비법에 따른 재개발사업시행으로 1+1 분양신청^**함

    ** 1+1 조합원입주권 분양신청 내역 ⁠(A주택 평가액 5.7억원)

     · B 주택 분양가액 5.5억원(84m²) : 분양가액과 평가액 상계

     · C 주택 분양가액 5억원(59m²) : 잔여 평가액 0.2억 + 4.8억원 청산금 추가 납부

○ ’18.11월 재개발주택 완공으로 B주택, C주택 취득

○ ’18.12월 B주택에 입주하여 거주

○ ’19.12월 C주택을 8년 장기일반민간임대주택으로 등록

○ B주택 양도 예정

2. 질의내용

○ ⁠(질의1)「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업으로 종전 1주택(A)이 관리처분계획인가에 따라 2개의 조합원입주권으로 전환되어 2주택(B, C) 취득 후,

  - C주택을 임대주택으로 등록하고 2년 이상 거주한 거주주택인 B주택의 비과세 양도차익 중 12억 초과분에 대하여 [표2]에 따라 장기보유특별공제액 산정 시 보유․거주기간 통산가능 여부

    * B주택은 종전주택의 평가액만으로 취득, C주택은 평가액+분담금으로 취득

3. 관련법령 및 관련사례

□소득세법 제88조【정의】

 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

   가. ⁠「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

   나. ∼ 다. ⁠(생략)

□ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 ⁠“양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ⁠“양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

 ② 제1항에서 ⁠“장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

[표1]

[표2]

③ 생략

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. ⁠(단서 생략)

 ⑤ 생략

□소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

  자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. ⁠(이하 생략)

□소득세법 시행령 제152조【환지등의 정의】

① 법 제88조제1호가목에서 환지처분이란 ⁠「도시개발법」에 따른 도시개발사업, ⁠「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

□ 소득세법 시행령 제159조의4【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의2ㆍ제156조의2ㆍ제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 제155조제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

□소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

  1. ∼ 8. 생략

  9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

 10. 생략

□ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호의 관리처분계획 등 인가전 양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

  2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

   가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

   나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

□ 도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】

 ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

  1. ∼ 4. ⁠(생 략)

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

  6. ∼ 9. ⁠(생 략)

□ 도시 및 주거환경정비법 제76조【관리처분계획의 수립기준】

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

  1. ∼ 5. ⁠(생 략)

  6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

  7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

   나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

    1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

    2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

    3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등

    4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

   다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

□도시 및 주거환경정비법 제89조【청산금 등】

 ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

 ② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후 부터 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

출처 : 국세청 2023. 05. 18. 서면-2021-법규재산-4496[법규과-1299] | 국세법령정보시스템