공공임대 특례 적용 2주택 양도 후 비과세 보유기간 기산

’22.5.10. 이후 4주택(A,B,C,D) 보유세대가 2채(C,D)를 양도(과세)하여 일시적 2주택(A,B)이 된 상태에서 B주택 취득일로부터 3년 이내에 공공건설임대주택 특례대상인 A주택을 양도하고 이후 남은 B주택을 양도하는 경우 B주택의 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간은 B주택 취득일부터 기산하는 것임

요지

회신

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 4주택(A․B․C․D)을 보유한 1세대가 2주택(C․D)을 먼저 양도(과세)하고 ’22.5.10. 이후 조정대상지역 내 소재한 남은 2주택(A․B)를 양도하는 경우로서 ⁠「소득세법 시행령」(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것, 이하 같음)제154조제1항제1호에 해당하는 A주택을 B주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 같은 항을 적용하는 것으로 이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며, 이후 종전주택(A)이 없는 상태에서 조정대상지역 공고일 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 B주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 보유기간은 같은 조 제5항에 따라 해당 주택의 취득일부터 기산하고 같은 조 제1항제5호에 따라 1세대 1주택 비과세 거주기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.
한편, 같은 날에 A․B주택을 양도하면서 신규주택을 취득하는 경우 ⁠「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정을 적용함에 있어 A․B주택을 먼저 양도한 후 신규주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것이며, 이 경우 같은 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 A․B주택의 양도순서는 같은 영 제154조제9항 규정에 의하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 보는 것입니다.

1. 사실관계

  - 2014. 3월 경기도 김포시 소재 A공공건설임대주택 임차·입주

  - 2018. 7월 경기도 김포시 소재 B주택 주택청약 당첨

  - 2020. 8월 A주택 취득(분양전환)

  - 2020.11월말 B주택 취득(잔금지급)

                 * 김포시(일부제외) 조정대상지역 지정일 : 2020.11.20

  - 2020.12월 C주택 취득

  - 2021. 3월 D주택 취득

  - 2022.10월 C․D주택 양도 예정

2. 질의내용

 ○ ⁠(질의1) 4주택(A,B,C,D) 보유세대가 2채(C,D)를 양도(과세)하여 일시적 2주택(A,B)이 된 상태에서 B주택 취득일로부터 3년 이내에 공공건설임대주택 특례대상인 A주택을 양도하는 경우 보유기간 재기산없이 비과세 가능한지

   * 소득령§154①(1)의 공공건설임대주택 특례요건인 주택임차일부터 양도일까지 5년 이상 세대전원 거주요건을 충족함을 전제함

 ○ ⁠(질의2) B주택에는 거주하지 않고 같은 날 A․B주택을 양도하면서 신규주택(E)를 취득하는 경우 A․B주택 모두 비과세 가능한지

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것, 이하 같음)

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

  5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.

 ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

  1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

  2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

출처 : 국세청 2022. 06. 17. 서면-2021-법규재산-7205[법규과-1818] | 국세법령정보시스템