요지
각 공실기간이 6개월 이내인 경우에는 「조세특례제한법 시행령」제97조의5제1항제1호에 따라 계속 임대한 것으로 보는 것임
회신
「조세특례제한법 시행령」제97조의5제1항제1호의 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간(이하 “공실기간”이라 함)이 여러 번 존재하는 경우로서 각 개별 공실기간이 6개월 이내인 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보는 것입니다. 끝.
1. 사실관계
○‘15.9월 A주택*을 甲임차인에 임대 개시
*현재 민간임대주택에 관한 특별법상 장기일반민간임대주택임.
※ A주택이 10년 이상 계속 임대기간 요건 외 조특법§97의5의요건들(취득 후 3개월 이내 준공공임대주택으로 등록 및 임대료등 5% 증액 상한 요건, 국민주택규모 등)을 충족한 것으로 전제함
-’17.5월 甲임차인 퇴거
* 乙 전입 시까지 공실기간 3개월
○‘17.8월 A주택을 乙임차인에 임대 개시
- ‘19.8월 乙임차인 퇴거
* 丙 전입 시까지 공실기간 4개월
○‘19.12월 丙임차인에 임대 개시
○향후 A주택 양도 예정
2. 질의내용
○「조세특례제한법 시행령」제97조의5제1항제1호 “기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간(이하 ”공실기간“)이 여러 차례 있는 경우, 각 공실기간은 6개월 이내이나 공실기간의 합계는 6개월을 초과하는 경우 양도소득세 감면대상인지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
□조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】
① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호의 민간매입임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으로 등록할 것
2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으로 임대한 후 양도할 것
3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것
② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.
③ (생략)
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
□ 조세특례제한법 시행령 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면】
① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 임대한 경우는 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 본다.
1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간
2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간
3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유로 임대할 수 없는 경우에는 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간
③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
출처 :
국세청 2022. 05. 31. 서면-2020-법규재산-4965[법규과-1656] | 국세법령정보시스템
