요지

단기민간임대주택 이 자동말소된 후 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우, 재등록한 이후의 장기일반민간임대주택 기준으로 합산배제 임대주택 요건을 적용함
다만, 재등록한 주택이 민간건설임대주택인 경우 임대기간은 사용승인서를 받은 날부터 민간임대주택법상 임대의무기간 종료일까지의 기간은 계속 임대한 것으로 보아 계산함

회신

귀 질의의 사실관계와 같이 ⁠「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제1호를 적용받던 구 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택이 자동말소된 후 해당 주택을 보유한 자가 그 주택을 같은 법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 중 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우,
종전에 단기민간임대주택으로 등록되었는지 여부와 관계없이 재등록한 이후의 장기일반민간임대주택을 기준으로 ⁠「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제7호 각 목에 따른 요건을 새로이 충족하여야 하는 것입니다.
다만, 같은 호 나목에 따른 임대기간은 민간건설임대주택의 경우 ⁠「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 ⁠「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정함) 동안은 계속 임대하는 것으로 보아 계산합니다.

1. 질의내용

○사실관계

-’05.4월 구 임대주택법상 민간건설임대주택(5년) ○○채 임대개시하여 계속 임대

-’20.8.18. 개정 민간임대주택법 부칙(제17482호, 2020.8.18.) §7에 따라 민간건설임대주택(단기) 임대사업자등록이 자동말소됨

-’20.12월 자동말소된 주택을 민간건설임대주택으로 재등록
(장기일반민간임대주택, 10년)

○질의내용

-민간임대주택법에 따라 민간건설임대주택 중 단기민간임대주택의 임대등록이 자동말소된 후에 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 재등록한 경우 합산배제 임대주택 적용 요건은?

2. 관련법령

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, ⁠「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 「공공주택 특별법」 제49조제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 "임대료등"이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

   가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

   나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  7. 건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

   가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

   나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

   다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

 ⑤ 제1항제1호, 제6호 및 제7호를 적용할 때 임대주택의 수(數)는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

  1. 제1항제1호나목, 같은 항 제3호나목 및 같은 항 제7호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목 및 같은 항 제8호가목2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

  6. 제1항제1호 및 같은 항 제7호에 해당하는 건설임대주택은 제1호에도 불구하고 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2에 따른 임대의무기간의 종료일까지의 기간(해당 주택을 보유한 기간에 한정한다) 동안은 계속 임대하는 것으로 본다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것. 이하 같음) 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

  2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

   가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

   나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

  5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

3. 관련사례

□ 서면-2021-부동산-2749, 2023.4.18.

귀 질의의 경우 ’20.8.18. 이후 단기민간임대주택이 자동말소되고 장기일반민간임대주택으로 재등록하는 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택 규정 적용 시 같은 호 가목3)에 따른 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약입니다.

□ 기획재정부 재산세제과-1302, 2022.10.19.

 [회신] 2020.8.18. 이후 단기임대주택을 자진말소하고 장기일반임대 주택으로 재등록하는 경우, 「소득세법 시행령」제155조제20항에 따른 거주주택 비과세특례 적용 시, 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약입니다. 끝.

 [질의]의무임대기간의 1/2이 경과한 단기임대주택을 자진말소하고 그 주택을 2020.8.18. 이후 10년 장기일반임대주택으로 재등록하는 경우, 거주주택 비과세특례(소득령§155⑳) 적용함에 있어

 - 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 최초임대료는 ｢재등록 당시 기존 임대차계약｣인지 또는 ｢재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약｣인지

 (제1안) 재등록일 현재 존속중인 기존 임대차계약

  (제2안) 재등록일 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약

□ 서면-2021-부동산-7363, 2023.10.5.

 귀 질의의 경우 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간건설임대주택의 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣(’21.2.17. 대통령령 제31447호로 개정된 것) 제3조제1항제4호나목 및 같은 항 제7호가목의 ⁠‘공시가격이 9억원 이하일 것’ 요건은 ’22년도 이후에 납세의무가 성립하는 경우에는 ’21.2.17. 이후 ｢건축법｣ 제22조에 따라 사용승인을 받거나 ｢주택법｣ 제49조에 따라 사용검사 확인증을 받는 분부터 적용하는 것입니다.

□ 종합부동산세과-44, 2010.11.1.

 합산배제하는 건설임대주택은 면적․호수․공시가격 등 요건을 갖춘 주택을 5년 이상 계속 임대하여야 하는 것으로서, 그 임대기간은 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제6호(’10.2.18. 신설)에 따라 사용승인(사용검사필증)을 받은 날부터 ⁠「임대주택법」 제16조에 따른 임대의무기간 종료일까지는 보유기간에 한하여 계속 임대하는 것으로 봄

 건설임대주택의 임대의무기간을 경과한 후 임차인 미입주기간이 1년 이내인 경우에는 「종합부동산세법 시행령」제3조제7항제4호에 따라 계속 임대하는 것으로 보는 것이나, 1년을 초과하는 경우에는 합산배제를 적용할 수 없음

□ 국토교통부 민간임대정책과-4438, 2020.11.17. ｢관원질의 회신 사항 공유(건설민간임대주택 자동말소 후 건설임대주택으로 새로 등록 가능 여부)｣

 ○ ⁠(질의요지) 자동말소된 건설민간임대주택의 경우, 임대사업자 새로 등록 시에 건설민간임대주택으로 등록 가능 여부

  - ⁠(답변내용) ’20.8.18.일 시행된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ⁠“민간임대주택법”) 제6조제5항에 따라 폐지된 유형(단기민간임대주택, 장기일반 중 아파트 매입형 민간임대주택 유형)은 임대의무기간이 경과하는 날 즉시 자동말소 됩니다.

    또한 민간임대주택법 제2조제2호에 따라 민간건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 ｢주택법｣ 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제 15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택을 의미하고, 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말합니다.

    임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 대한 판단은 주택법 적용을 받는 주택의 경우 공급방식이 분양이 아닌 임대로 사업계획승인을 받아 임대사업자로 등록한 경우로 판단하고 있으며, 건축법 적용을 받는 주택의 경우 공급방식을 분양․임대 여부를 건축허가 시 계획하고 있지 않으므로 소유권 보존등기 이전에 임대사업자로 등록(관할 지자체와 협의하여 임대하는 주택으로 건축허가받은 경우, 소유권 보존등기 이후도 가능)하였다면 임대를 목적으로 건설한다고 판단합니다.

    그렇지만 자동말소된 아파트 건설인 단기민간임대주택을 재등록 하는 경우(다만, 기존 임대사업자와 동일한 경우에 한함), 건설민간임대주택으로 등록이 가능함을 알려드립니다.

출처 : 국세청 2024. 06. 26. 서면-2023-부동산-2263 | 국세법령정보시스템