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임차인 건물 취득 후 철거 매입세액공제 불가 사유
사전-2024-법규부가-0252 · 2024. 07. 19.Q질의내용
- 토지 임대 사업자가 토지상 임차인 건물을 취득하여 과세사업에 사용하지 않고 철거한 경우, 취득가액 및 철거비용의 매입세액 공제가 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규부가-0252 · 2024. 07. 19.
- 국세청 사전-2024-법규부가-0252 회신에 따르면, 토지 임대사업자가 자기 토지상 임차인 건물을 취득 후 과세사업에 사용하지 않고 철거하는 경우, 해당 건축물 취득가액과 철거비용은 토지의 자본적 지출로 본다고 답변하였습니다.
- 부가가치세법 시행령 제80조 제2호를 근거로, 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액은 토지에 관련된 매입세액이므로 매출세액에서 공제되지 않는다고 하였습니다.
- 건축물 취득·철거비용이 토지의 가치 현실적 증가에 해당하므로, 부가가치세법 제39조와 시행령 제80조를 적용받아 관련 매입세액을 공제받을 수 없다고 보았습니다.
- 법인세법 등 타법령상 손금산입이나 즉시상각 의제 등과는 별개로, 부가가치세에서는 해당 지출이 토지 관련임을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제38조: 사업자가 사업용으로 공급받은 재화 및 용역의 부가가치세 매입세액은 매출세액에서 공제 가능
- 부가가치세법 제39조: 토지에 관련된 매입세액 등은 매출세액에서 공제 불가
- 부가가치세법 시행령 제80조: 토지의 자본적 지출(취득·형질변경, 기존 건물 철거 등)에 관련된 매입세액은 공제 불가
- 법인세법 기본통칙 23-31-1: 토지만 사용 목적으로 임차인 건물을 철거 시 취득가액·철거비용은 토지자본적 지출로 처리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
토지를 임대하는 사업자가 토지만을 사용할 목적으로 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 아니하고 철거하는 경우, 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것임
답변내용
토지를 임대하는 사업자가 토지만을 사용할 목적으로 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 아니하고 철거하는 경우, 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 ｢부가가치세법 시행령｣ 제80조에 따른 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것임
1. 사실관계
○ AA(이하 “신청법인”)는 197X.XX.XX. 개업하여 비주거용 건물임대업 및 토지임대업을 영위하고 있는 내국법인으로
- 199X.XX.XX. BB(이하 “임차인”)와 신청법인 외 3인 소유의 서울특별시 XX구 XX동 부지 9,XXX㎡(이하 “쟁점토지”)에 대해 20년간 임대차계약(이하 “최초 임대차계약”)을 체결하였으며,
- 임차인은 쟁점토지 위에 자기의 계산으로 이마트 상봉점을 건축(이하 “쟁점건물”)하여 영업하다가, 계약연장을 거쳐
- 2023년 12월 체결된 BB XX점 건물매매에 관한 합의서(이하 “합의서”)에 따라 지난 2024.X.XX.자로 임대차계약이 만료됨
○최초 임대차계약서에는 계약기간 만료시 임차인의 신청법인에 대한 쟁점건물 건물매수청구권이 적시되었고, 임차인이 건물매수청구권을 행사하기로 함에 따라
-합의서에서는 신청법인이 임차인에게 쟁점건물대금 11,XXX,XXX,XXX원과 부가가치세 762,XXX,XXX원을 지급하기로 합의되었음
○임대차계약 종료 이후 신청법인은 쟁점건물에 대한 임대 등 과세사업 없이, 향후 쟁점토지 개발사업으로 쟁점건물을 철거하고 주상복합건물 건축을 추진하고 있음
2. 질의요지
○자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 않는 경우 건축물 취득가액 및 철거비용에 대한 매입세액공제 가능 여부
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1.사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
② 제1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.
○ 부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】
①제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7.면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 시행령 제80조 【토지와 관련된 매입세액】
법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
2.건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액
3.토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
○ 舊 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】
(대통령령 제17827호(2002.12.30.) 개정되기 전의 것)
법 제17조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 토지관련 매입세액"이라 함은 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각호의 1에 해당하는 매입세액을 말한다.
가.토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
나. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액
다. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
○ 舊 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】
(대통령령 제17460호(2001.12.31.) 개정되기 전의 것)
⑥ 법 제17조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 토지관련 매입세액"이라 함은 토지의 조성등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액을 말한다.
○ 법인세법 제23조 【감가상각비의 손금불산입】
① 내국법인이 각 사업연도의 결산을 확정할 때 토지를 제외한 건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령으로 정하는 유형자산 및 무형자산(이하 이 조에서 "감가상각자산"이라 한다)에 대한 감가상각비를 손비로 계상한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "상각범위액"이라 한다)의 범위에서 그 계상한 감가상각비를 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하고, 그 계상한 금액 중 상각범위액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니한다.
④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
1. 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액
2.감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액
○ 법인세법 시행령 제31조 【즉시상각의 의제】
② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구
5.그 밖에 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것
○ 법인세법 기본통칙 23-31-1 【고정자산에 대한 자본적지출의 범위】
영 제31조 제2항 제5호에 따른 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1.토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 해당 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
○ 법인세법 제43조 【기업회계기준과 관행의 적용】
내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
○ 국세기본법 제20조 【기업회계의 존중】
세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.
○ 민법 제283조 【지상권자의 갱신청구권, 매수청구권】
①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
○ 민법 제643조 【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
유권해석
임차인 건물 취득 후 철거 매입세액공제 불가 사유
사전-2024-법규부가-0252 · 2024. 07. 19.Q질의내용
- 토지 임대 사업자가 토지상 임차인 건물을 취득하여 과세사업에 사용하지 않고 철거한 경우, 취득가액 및 철거비용의 매입세액 공제가 가능한지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규부가-0252 · 2024. 07. 19.
- 국세청 사전-2024-법규부가-0252 회신에 따르면, 토지 임대사업자가 자기 토지상 임차인 건물을 취득 후 과세사업에 사용하지 않고 철거하는 경우, 해당 건축물 취득가액과 철거비용은 토지의 자본적 지출로 본다고 답변하였습니다.
- 부가가치세법 시행령 제80조 제2호를 근거로, 철거한 건축물의 취득 및 철거비용과 관련된 매입세액은 토지에 관련된 매입세액이므로 매출세액에서 공제되지 않는다고 하였습니다.
- 건축물 취득·철거비용이 토지의 가치 현실적 증가에 해당하므로, 부가가치세법 제39조와 시행령 제80조를 적용받아 관련 매입세액을 공제받을 수 없다고 보았습니다.
- 법인세법 등 타법령상 손금산입이나 즉시상각 의제 등과는 별개로, 부가가치세에서는 해당 지출이 토지 관련임을 명확히 하였습니다.
L관련 법령 해석
- 부가가치세법 제38조: 사업자가 사업용으로 공급받은 재화 및 용역의 부가가치세 매입세액은 매출세액에서 공제 가능
- 부가가치세법 제39조: 토지에 관련된 매입세액 등은 매출세액에서 공제 불가
- 부가가치세법 시행령 제80조: 토지의 자본적 지출(취득·형질변경, 기존 건물 철거 등)에 관련된 매입세액은 공제 불가
- 법인세법 기본통칙 23-31-1: 토지만 사용 목적으로 임차인 건물을 철거 시 취득가액·철거비용은 토지자본적 지출로 처리
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
토지를 임대하는 사업자가 토지만을 사용할 목적으로 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 아니하고 철거하는 경우, 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것임
답변내용
토지를 임대하는 사업자가 토지만을 사용할 목적으로 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 아니하고 철거하는 경우, 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 ｢부가가치세법 시행령｣ 제80조에 따른 토지의 자본적 지출에 해당하므로 관련 매입세액은 매출세액에서 공제되지 않는 것임
1. 사실관계
○ AA(이하 “신청법인”)는 197X.XX.XX. 개업하여 비주거용 건물임대업 및 토지임대업을 영위하고 있는 내국법인으로
- 199X.XX.XX. BB(이하 “임차인”)와 신청법인 외 3인 소유의 서울특별시 XX구 XX동 부지 9,XXX㎡(이하 “쟁점토지”)에 대해 20년간 임대차계약(이하 “최초 임대차계약”)을 체결하였으며,
- 임차인은 쟁점토지 위에 자기의 계산으로 이마트 상봉점을 건축(이하 “쟁점건물”)하여 영업하다가, 계약연장을 거쳐
- 2023년 12월 체결된 BB XX점 건물매매에 관한 합의서(이하 “합의서”)에 따라 지난 2024.X.XX.자로 임대차계약이 만료됨
○최초 임대차계약서에는 계약기간 만료시 임차인의 신청법인에 대한 쟁점건물 건물매수청구권이 적시되었고, 임차인이 건물매수청구권을 행사하기로 함에 따라
-합의서에서는 신청법인이 임차인에게 쟁점건물대금 11,XXX,XXX,XXX원과 부가가치세 762,XXX,XXX원을 지급하기로 합의되었음
○임대차계약 종료 이후 신청법인은 쟁점건물에 대한 임대 등 과세사업 없이, 향후 쟁점토지 개발사업으로 쟁점건물을 철거하고 주상복합건물 건축을 추진하고 있음
2. 질의요지
○자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 과세사업에 사용하지 않는 경우 건축물 취득가액 및 철거비용에 대한 매입세액공제 가능 여부
3. 관련 법령
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1.사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
② 제1항제1호에 따른 매입세액은 재화 또는 용역을 공급받는 시기가 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제한다.
○ 부가가치세법 제39조 【공제하지 아니하는 매입세액】
①제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7.면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 시행령 제80조 【토지와 관련된 매입세액】
법 제39조제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액"이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
2.건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액
3.토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
○ 舊 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】
(대통령령 제17827호(2002.12.30.) 개정되기 전의 것)
법 제17조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 토지관련 매입세액"이라 함은 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각호의 1에 해당하는 매입세액을 말한다.
가.토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
나. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액
다. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
○ 舊 부가가치세법 시행령 제60조 【매입세액의 범위】
(대통령령 제17460호(2001.12.31.) 개정되기 전의 것)
⑥ 법 제17조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 토지관련 매입세액"이라 함은 토지의 조성등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액을 말한다.
○ 법인세법 제23조 【감가상각비의 손금불산입】
① 내국법인이 각 사업연도의 결산을 확정할 때 토지를 제외한 건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령으로 정하는 유형자산 및 무형자산(이하 이 조에서 "감가상각자산"이라 한다)에 대한 감가상각비를 손비로 계상한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "상각범위액"이라 한다)의 범위에서 그 계상한 감가상각비를 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하고, 그 계상한 금액 중 상각범위액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니한다.
④ 제1항을 적용할 때 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 손비로 계상한 경우에는 해당 사업연도의 소득금액을 계산할 때 감가상각비로 계상한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
1. 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액
2.감가상각자산에 대한 대통령령으로 정하는 자본적 지출에 해당하는 금액
○ 법인세법 시행령 제31조 【즉시상각의 의제】
② 법 제23조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 자본적 지출"이란 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것에 대한 지출을 포함한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물ㆍ기계ㆍ설비 등의 복구
5.그 밖에 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호부터 제4호까지의 지출과 유사한 성질의 것
○ 법인세법 기본통칙 23-31-1 【고정자산에 대한 자본적지출의 범위】
영 제31조 제2항 제5호에 따른 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.
1.토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 해당 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
○ 법인세법 제43조 【기업회계기준과 관행의 적용】
내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
○ 국세기본법 제20조 【기업회계의 존중】
세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.
○ 민법 제283조 【지상권자의 갱신청구권, 매수청구권】
①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
○ 민법 제643조 【임차인의 갱신청구권, 매수청구권】
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
