요지
공부상 근린생활시설이나 사실상 주택으로 사용한 건물이 재개발사업으로 조합원입주권으로 전환된 후 대체주택을 취득한 경우 소득령§156의2⑤을 적용할 수 있는 것임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “B주택”이라 함)을 취득하여 1주택과 1조합원입주권을 소유한 상태에서 1주택(이하 “C주택”)을 보유하고 있는 자와 혼인하여 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 보유한 경우로서 혼인한 날부터 10년이내 먼저 C주택을 양도하고, 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에「소득세법 시행령」제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 B주택을 양도하는 경우에는 이를 각각 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이나, 공부상 근린생활시설에 해당하는 A주택이 실제 주택에 해당하는지 여부는 당해 건물의 내부구조·형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
1. 사실관계
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○ ’17.xx월 |
女 C주택 취득 |
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○ ’20. 5월 |
男 사업시행인가(’19.1월) 완료된 A건물* 취득 |
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*공부상 용도는 근린생활시설이나 사실상 주택에 해당함을 전제 |
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○ ’21.12월 |
B건물 관리처분계획인가 |
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○ ’23. 3월 |
男 B주택 취득 |
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○ ’23. 6월 |
男과 女 혼인신고 |
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- (예 정) |
C주택 양도* |
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*소득령§156의2⑨ 각 호 요건을 충족하였음을 전제 |
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- (예 정) |
B주택 양도* |
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*소득령§156의2⑤ 각 호 요건을 충족하였음을 전제 |
2. 질의요지
○ (질의1) 공부상 상가이나 사실상 주택으로 사용하는 건물이 재개발사업의 관리처분계획인가를 통해 조합원입주권으로 전환된 경우 재건축사업시행기간 중 취득한 대체주택 특례규정(소득령§156의2⑤) 적용가능 여부
○ (질의2) A조합원입주권과 B주택을 보유한 자가 C주택을 보유한 자와 혼인하여 1세대가 2주택과 1조합원입주권을 보유하게 되는 경우로서 C주택을 먼저 양도하는 경우 혼인합가 특례규정(소득령§156의2⑨) 적용 여부
○ (질의3) C주택을 양도하고 B주택을 양도할 때 재건축사업시행기간 중 취득한 대체주택 특례규정(소득령§156의2⑤) 적용 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
□ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원입주권, 1주택과 2조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 "최초양도주택”이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자
가. 1주택
나. 1조합원입주권 또는 1분양권
다. 1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권
2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 "혼인전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
나. 혼인전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
4. 혼인한 날 이전에 제1호나목에 해당하는 자가 소유하던 1조합원입주권 또는 1분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택
출처 :
국세청 2025. 05. 23. 서면-2023-법규재산-1499 | 국세법령정보시스템
