장기일반민간임대주택 일부 양도 시 소득세 감면 추징 여부

요지

1호 이상의 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대하는 경우에는 조특법§96②에 따라 감면받은 세액을 납부할 의무가 없는 것으로 보는 것이 타당

회신

귀 질의의 경우, 소형주택 임대사업자인 개인이 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제96조제2항제1호나목의 장기일반민간임대주택을 임대하여 같은 법 제96조제1항에 따라 소득세를 감면받던 중 장기일반민간임대주택의 일부를 다른 임대사업자에게 양도하는 경우, 해당 장기일반민간임대주택을 양도한 이후에도 1호 이상의 장기일반민간임대주택을 임대개시일부터 8년 이상 임대하는 경우에는 감면받은 세액을 소득세로 납부하지 않는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의인은 ｢민간임대주택에 대한 특별법｣에 따른 임대사업자로등록하여 주택임대업을 영위하는 자로서,

 -2017년 2월부터 4호의 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 후 임대사업에 사용하고 있고, 2019년 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대하여 ｢조세특례제한법｣ 제96조에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 소득세 감면을 적용받았으나

 - 2020년에 보유하고 있던 4호의 임대주택 중 3채를 타 민간임대주택사업자에게 포괄양도함

임대주택 양도 현황>

2. 질의내용

○ 소형주택임대사업자가 임대사업에 사용하던 장기일반민간임대주택의일부를 양도한 경우 기존에 감면받은 세액의 추징 여부

3. 관련법령

○조세특례제한법 제96조【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

  ①대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.

   1.임대주택을 1호 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액

   2.임대주택을 2호 이상 임대하는 경우 : 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액

  ②제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.

 ○조세특례제한법 시행령 제96조【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

  ①법 제96조제1항에서 "대통령령으로 정하는 내국인"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 내국인을 말한다.

   1.｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 사업자등록을 하였을 것

   2.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것

  ②법 제96조제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 말한다.

   1.제1항에 따른 내국인이 임대주택으로 등록한 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택일 것

    가.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택. ⁠(이하 생략)

    나.｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택. ⁠(이하 생략)

    다.종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택. ⁠(이하 생략)

    라.｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2 및 제1호의3에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택

   2.｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)일 것

    가.｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배

    나. 그 밖의 토지: 10배

   3.주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대 개시 후 제1항제1호 및 제2호의 요건을 충족하는 경우 그 요건을 모두 충족한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 당시 6억원을 초과하지 않을 것

   4.임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. ⁠(이하 생략)

  ③법 제96조제1항 및 제2항에 따른 1호 이상의 임대주택을 4년[｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 8년] 이상 임대하는지 여부는 다음 각 호에 따른다.

   1.해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세연도 개월 수(1호 이상의 임대주택의 임대 개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수)의 12분의 9 이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 본다.

   2.1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택등의 경우에는 87개월) 이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 본다.

   3.～6.(생략)

  ⑤법 제96조제1항 각 호에서 임대사업자가 임대하는 임대주택의 수를 계산할 때에는 해당 과세연도 종료일 현재 임대주택 수를 기준으로 한다.

  ⑥법 제96조제2항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 100분의 60에 상당하는 금액)에 법 제96조제3항에 따라 계산한 이자 상당 가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.

 ○민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   4."공공지원민간임대주택"이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

    가.～마.(생략)

   5."장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

   6."단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 ○민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도】

  ①임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

  ②제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토 교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

4. 관련사례

 ○ 서면-2020-법령해석법인-2950, 2021.01.04

  귀 서면질의의 사실관계와 같이, 소형주택 임대사업자인 내국법인이 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제96조제2항제1호가목의 공공지원민간임대주택 및 나목의 장기일반민간임대주택(이하 ⁠‘장기일반민간임대주택등’)을 임대하여 같은 법 제96조제1항에 따라 법인세를 감면받던 중 장기일반민간임대 주택등 일부를 다른 임대사업자에게 양도하는 경우 해당 장기일반민간임대주택등을 양도한 이후에도 1호 이상의 장기일반민간임대주택등을 임대개시일부터 8년 이상 임대하는 경우에는 감면받은 세액을 법인세로 납부하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 03. 30. 서면-2021-소득-6244[소득세과-430] | 국세법령정보시스템