요지
주택분양손익의 귀속사업연도는 ｢법인세법 시행령｣ 제68조제1항제3호의 규정에 따라 분양계약일이 속한 사업연도로 하는 것임
회신
귀 질의의 경우 아래 회신사례를 참조하시기 바랍니다.
○ 법인세과-118, 2009. 1. 29.
｢임대주택법｣에 의한 임대주택 사업자가 건설한 임대주택을 같은법 시행령 제13조의 규정에 따라 기존 임차인에게 분양하는 경우로서, 대금 청산 및 등기일 이전에 계약을 체결하고 동 주택을 사용수익하게 하는 경우, 당해 주택분양손익의 귀속사업연도는 ｢법인세법 시행령｣ 제68조제1항제3호의 규정에 따라 분양계약일이 속한 사업연도로 하는 것임
1. 사실관계
○질의법인은 공공시설 개발 및 주택건설 공급을 주요사업으로 하는 광주광역시 산하 공기업임
○질의법인은 보유 중인 10년공공임대아파트*에 대해 조기분양전환을 추진하고 있으며 총 76세대와 ’20.12월 분양전환 계약을 체결
* 공공 임대주택을 10년간 임대한 후 임차인에게 우선 분양전환이 가능한 아파트
- 분양자의 분양가액 조정요청에 따라 분양가액은 미확정 상태로 계약하였으나 ’21.2월 중 재감정평가한 금액으로 정산계약을 체결*
* 분양전환대상 76세대 중 61세대만 분양가액 합의를 마쳐 정산계약을 체결
○질의법인은 분양대상 76세대 중 분양전환가액이 확정된 61세대 분양매출에 대해서만 2020사업연도 법인세 신고시 과세표준에 포함
2. 질의내용
○ 공공임대아파트 분양전환에 따라 분양가액이 미확정인 상태로 분양계약을 체결한 경우 법인세법상 인식할 분양매출 귀속시기
3. 관련법령
○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.
1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날
3. 상품 등 외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날 [「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.
○ 법인세법 시행규칙 제36조【기타 손익의 귀속사업연도】
영 제71조제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
○ 공공주택 특별법 제50조의3 【공공임대주택의 우선 분양전환 등】
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
라 ～ 마. (이하생략)
② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.
○ 공공주택 특별법 시행령 제54조【공공임대주택의 임대의무기간】
① 법 제50조의2제1항에서 "대통령령으로 정한 임대의무기간"이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.
1. 영구임대주택: 50년
2. 국민임대주택: 30년
3. 행복주택: 30년
4. 통합공공임대주택: 30년
5. 장기전세주택: 20년
6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년
7. 제1호부터 제6호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년
○ 공공주택 특별법 시행령 제56조【분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등】
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제50조의3제5항 본문에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제7조제2항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(이하 "감정평가법인"이라 한다) 두 곳에 의뢰해야 한다.
② 제1항에 따라 감정평가를 의뢰받은 감정평가법인은 공공주택사업자 또는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가한다.
③ 감정평가법인은 제1항에 따라 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위에서 이를 연장할 수 있다.
출처 :
국세청 2022. 07. 28. 서면-2021-법인-5554[법인세과-1112] | 국세법령정보시스템
