임대건물 인테리어·대수선비 자본적 지출 해당 여부

요지

공사로 인하여 쟁점건물의 내용연수가 연장되거나 가치가 현실적으로 증가된 경우에 쟁점지출액을 ⁠“ 소득세법시행령 제67조 제2항이 정하는 ⁠‘자본적 지출’로 보는 것이고, 이와 관련되지 않은 소모성 성격의 비용은 건물이 아닌 별도의 자산으로 보아 감가상각하는 것이나, 이는 구체적인 공사내역 등 실질내용에 따라 사실판단할 사항

회신

귀 질의의 경우, 임대용 건물의 인테리어공사비 및 수선비용 중 동 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제67조 제2항의 규정에 의한 자본적지출에 해당하는 것이고, 해당 비용 중 소모성 성격의 비용은 건물이 아닌 별도의 자산으로 보아 감가상각하는 것으로서 어느 것에 해당하는지는 공사의 실질내용에 따라 사실판단할 사항입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의인은 임대업을 위해 ’17.8.10. 3,333백만원에 서울시 마포구 소재 다가구주택(이하 쟁점건물)을 취득하였고

 - 쟁점건물 및 각 임대가구의 노후화를 개선할 목적으로 인테리어 공사를 진행하였으며, 기존에 주택임대용으로 사용하고 있던 쟁점 건물 1층을 상가로 임대하기 위하여 사업자등록을 신청하는 한편

 - 쟁점건물의 공부상 용도를 주택에서 제2종 근린생활시설로 변경하였으며, 이 과정에서 대수선공사를 진행하였음

 2. 질의내용

○ 임대용 건물의 인테리어 공사비 및 건물용도 변경 등을 위한 대수선공사 비용(이하 쟁점비용)의 자본적 지출 또는 별도의 사업용 유형자산 해당 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제27조【사업소득의 필요경비의 계산】

  ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

  ② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

  ③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제55조【사업소득의 필요경비의 계산】

① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

 7. 사업용 자산에 대한 비용

 가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

 나. 관리비와 유지비

 다. 사업용 자산에 대한 임차료

 라. 사업용 자산의 손해보험료

 14. 사업용 유형자산 및 무형자산의 감가상각비

 28. 제1호부터 제27호까지의 경비와 유사한 성질의 것으로서 해당 총수입금액에 대응하는 경비

○ 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의제】

 ② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.

  1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

  2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

  3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

  4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

  5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

  ③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 않은 것으로 한다.

   1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 600만원 미만인 경우

   2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우

   3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우

 ○ 소득세법 기본통칙 33-67…1【고정자산에 대한 자본적지출의 예시】

영 제67조 제2항에 규정하는 자본적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

 1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기 소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적지출로 한다.

 4. 자기 소유의 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적지출로 한다.

11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적지출로 한다.

○ 소득세법 집행기준 33-67-2【자본적 지출과 수익적 지출의 구분】

○ 소득세법 집행기준 97-163-33【건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용】

 건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우에는 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입된다.

4. 관련사례

  ○ 서면인터넷방문상담1팀-182, 2006.02.10

  기존 건물의 용도를 변경하기 위하여 개조를 하는 경우로서 당해 건물의 가치를 현실적으로 증가시키는데 소요된 비용은 소득세법 시행령 제67조 제2항의 규정에 의한「자본적 지출」에 해당하는 것이며, 건물의 원상회복을 위한 개 · 보수 작업 등과 같이 당해 자산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는데 소요되는 비용은「수익적 지출」에 해당하는 것으로, 귀 질의의 경우 당해 공사비용이 상기의 자본적 지출에 해당하는지 아니면 수익적 지출에 해당하는지 여부는 당해 보수 및 개조공사의 실질적인 내용에 따라 사실 판단하여 적용할 사항임

 ○ 소득세과-437, 2013.07.17

  귀 질의의 경우, ⁠“건물노후화로 지출한 배관 및 시설물 유지보수비”는 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비에 해당하는 경우 소득세법 시행령 제67조제2항이 정하는 ⁠‘자본적 지출’로 보는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 당해 공사의 실질적인 내용에 따라 사실판단하여 적용할 사항임

 ○ 법규소득2012-433, 2012.12.14

  부동산임대업을 경영하기 위해 상가, 주택의 겸용건물을 취득한 거주자가 상가 1층 건축물을 제2종 근린생활시설(일반음식점)에서 제1종 근린생활시설(휴게음식점)로 용도를 변경하기 위한 개조에 지출한 금액은 「소득세법」 제67조제2항에 따른 자본적 지출에 해당하므로 같은 법 시행령 제62조에 따라 감가상각비를 계산하는 방법으로 필요경비에 산입하는 것임

 ○ 서면인터넷방문상담2팀-2217, 2004.11.02

  귀 질의의 경우 실내인테리어공사비의 내용이 불분명하여 정확한 답변을 드릴 수 없으나, 법인이 사업확장을 위하여 기존건물 위에 건물을 증축하면서 건물 전체에 대하여 실내인테리어공사비를 지출한 경우 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용에 해당하는 경우에는 법인세법시행령 제31조 제2항의 규정에 의하여 건물에 대한 자본적지출로 보는 것이며, 다만, 당해 공사비 중 건물 증축과 별도로 병실의 칸막이 공사 등을 위하여 지출한 것으로서 소모성 성격의 비용은 건물이 아닌 별도의 자산으로 보아 감가상각하는 것이나 이에 해당하는지 여부는 공사비의 지출내역서에 의하여 사실 판단할 사항입니다.

출처 : 국세청 2022. 04. 29. 서면-2022-소득-2472[소득세과-567] | 국세법령정보시스템