미분양주택 양도 시 1세대1주택 비과세 적용 여부

요지

｢조세특례제한법｣ 제98조의2에 따른 미분양주택과 일반주택을 소유한 거주자(내국인)가 감면주택을 양도하는 경우 ｢조세특례제한법｣ 제98조의2제1항에 따른 과세특례가 적용되는 것으로, 이 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세는 적용되지 아니하는 것임

회신

｢조세특례제한법｣ 제98조의2에 따른 미분양주택(이하 ⁠‘감면주택’)과 일반주택을 소유한 거주자(내국인)가 감면주택을 양도하는 경우 ｢조세특례제한법｣ 제98조의2제1항에 따른 과세특례가 적용되는 것입니다.
이 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세는 적용되지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 ○｢조세특례제한법｣ 제98조의2에 따른 미분양주택(이하 ⁠‘감면주택’)과 일반주택을 소유한 1세대가 감면주택을 먼저 양도하는 경우

  - 일반주택을 해당 거주자의 소유주택으로 보지 않아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○조세특례제한법 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】

 ① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "지방 미분양주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 ｢소득세법｣ 제95조제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조제1항제3호에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다.

  1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 ｢소득세법｣ 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

  2. 세율: ｢소득세법｣ 제104조제1항제1호에 따른 세율

 ④ ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

○조세특례제한법 시행령 제98조의2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례】

 ① 법 제98조의2제1항 각 호 외의 부분 중 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다.

  1. ｢주택법｣ 제54조에 따른 사업주체(이하 이 조에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

  2. 2008년 11월 3일까지 ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업주체가 해당 사업계획승인과 ｢주택법｣ 제54조에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택

○소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○서면인터넷방문상담5팀-260, 2006.09.27.

  ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 ｢조세특례제한법｣ 제98조의2 및 같은 법 제98조의3의 규정을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. 한편, 양도소득세는 양도 당시의 세법을 적용하는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 08. 23. 서면-2022-부동산-2139[부동산납세과-2506] | 국세법령정보시스템