재건축 시행기간 중 대체주택 비과세 특례 요건

요지

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 도정법에 따른 재건축사업의 시행기간 동안 다른 주택(B･C･D)을 취득한 경우로서 B･D주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 C주택을 양도하는 경우에는 대체주택 비과세 특례가 적용 가능함

회신

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업의 시행기간 동안 다른 주택(B･C･D)을 취득한 경우로서 B･D주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 C주택을 양도하는 경우에는 해당 주택이 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.

1. 사실관계

2. 질의내용

 ○ ’26.12월 주택재건축사업완료에 따라 신축주택이 완성되어 세대전원이 신축주택으로 이사･전입하고 1년 이상 계속 거주한 경우로서

    신축주택 완성 후 2년 이내 양도하는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항에 따른 일시적 1주택․1조합원입주권 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

3. 관련법령

○소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

   가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

   나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

○소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

  1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

  2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.

  3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○기획재정부 재산세제과-874, 2011.10.17.

 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제5항 각 호의 요건을 갖춘 ⁠‘대체주택’에 해당하지 않는 것입니다.

○부동산거래관리과-213, 2010.02.08.

  국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ⁠‘대체주택’이라 함)을 취득한 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정(이 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니함)하는 것이나, 재개발・재건축 사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 경우에는 당해 규정이 적용되지 아니합니다.

○재산세과-1124, 2009.12.28.

  국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재건축사업의 시행기간 동안 B주택과 C주택을 취득한 후 C주택을 먼저 양도하고 B주택을 양도하는 경우, ⁠「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 양도하는 B주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의 2 제5항 본문이 적용되는 것입니다.

○사전-2020-법령해석재산-0780, 2020.08.30.

  주택을 소유하지 않은 1세대가 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업의 사업시행인가일 이후 관리처분계획인가일 이전 종전주택(A)를 취득한 후, 다른 주택(B, C)을 취득하여 C주택을 먼저 양도한 후 1년 이상 거주한 B주택을 양도하는 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.

○서면-2019-법령해석재산-0713, 2019.12.24

  주택을 소유하지 않은 1세대가 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업의 사업시행인가일 이후 관리처분계획인강일 이전 종전주택(A)을 취득한 후 다른주택(B・C・D・E)을 취득하여 B・C・D주택을 먼저 양도하고 1년 이상 거주한 E주택을 양도하는 경우로써 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택 특례가 적용되는 것입니다.

출처 : 국세청 2022. 03. 22. 서면-2021-부동산-6759[부동산납세과-642] | 국세법령정보시스템