요지
보관업을 사용하는 창고에 대해 상속세 및 증여세법 제61조 제5항에 따라 임대료 환산가액으로 평가할 수 없는 것임
회신
귀 질의의 경우 보관업에 사용하는 토지와 건물을 증여하여 상속세 및 증여세법 제61조에 따라 평가시 보관도급계약서상의 계약금액을 임대료로 보아 같은 법 제61조 제5항을 적용할 수 없는 것입니다.
【관련 참고자료】
1. 사실관계 및 질의내용
가. 사실관계
-민원인은 강원도에서 농림축산식품부와 계약을 맺고 정부비축미를 보관하는 창고업을 운영하고 있음
-업종코드는 630202이고, 서비스 창고업으로 일반과세자로서 부가가치세 신고와 종합소득세 신고를 하고 있음
계약서 주요 내용 (을 : 민원인) >
제1조 (적용) 이 계약은 갑의 요구에 의하여 정부관리양곡 및 부수되는 자재를 을이 창고에서 상차된 상태로 인수하여 보관한 후 갑이 지정한 수하인에게 상차하여 인도하기까지 다음과 같은 작업에 적용한다.
1. 보관
2. 부대작업
가. 입고시의 하차․입고작업, 개포장작업, 출고시의 출고․상차작업
나. 위 부대작업 및 기타 갑이 요구한 작업
제2조 (계약단가․금액) 이 계약의 계약단가 및 계약금액은 다음과 같다.
1. 계약단가 : 농림축산식품부장관이 정하는 정부관리양곡처리요율에 의한다. 다만, 요율이 산정근거에 변동이 있을 경우에는 요율을 조정할 수 있다.
2. 계약금액 : 금 0000원
다만, 처리실적에 의하여 증감된다.
제6조 (대가의 결제) ① 이 계약에 대한 대가는 을의 요청에 따라 시․도 재무관 또는 당해 시․군 분임재무관과 을간에 다음과 같이 결제한다.
나. 질의내용
위와 같은 경우, 직계비속 자녀에게 증여시 해당 건물과 토지의 증여재산평가를 상속세 및 증여세법 제61조 제5항에 따라 평가할 수 있는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(공유)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(지상권) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】
① ~ ⑥ (생략)
⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.
(1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
출처 :
국세청 2015. 09. 25. 서면-2015-상속증여-1800[상속증여세과-01007] | 국세법령정보시스템
