음식점 전용 주차장 토지의 비사업용 여부 판단

요지

특정한 음식점용 주차장으로 사용되어 그 주차장운영의 실질이 토지의 임대에 해당하는 경우에는 해당 토지는 주차장운영업용 토지에 해당하지 아니하여 비사업용토지로 보는 것임

답변내용

주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고,「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 100분의 3 이상인 토지는「소득세법」제104조의 3 제1항 제4호 다목 및 같은 법 시행령 제168조의 11 제1항 제2호 다목에 따라 사업에 사용되는 토지의 범위에 해당하는 ⁠“주차장운영업용 토지”로 보는 것이나, 주차장으로 사용되는 부동산의 사용계약서에 보증금과 월사용료, 계약기간, 전대등의 제한, 원상회복의무 등이 명시되어 있고, 매매계약서에 임대보증금과 임대료 정산, 임대차계약서 사본의 별첨 등 임대차 관련내용이 기재되어 있으며, 주차장 관리사무소 전면에 입간판을 설치하여 특정한 음식점용 주차장으로 인식할 수 있는 상황인 경우로서 그 주차장운영의 실질이 토지의 임대에 해당하는 경우에는 해당 토지는 위의 주차장운영업용 토지에 해당하지 아니하여 비사업용토지로 보는 것입니다.

○ 신청인은 @@구 ##동 1000-10, 1100-50 소재 토지(지목 대, 면적 300.6㎡ 이하 ⁠“쟁점토지”)를 2010년부터 주차장업으로 등록하여 사업을 영위하고 있으며 이중 인근 식당인 &&&과 정기주차료를 받기로 약정된 상황으로 연도별 수입금액 현황은 다음과 같음

(백만원)

○ 신청인이 2014.4.29. 작성된 음식점 &&&과 맺은 쟁점토지에 대한‘부동산 사용계약서’에는 보증금 및 월 사용료, 계약기간, 전대 등의 제한, 원상회복에 관한 규정을 두고 있고

  - 쟁점토지에 대한 ⁠‘부동산매매계약서’ 제3조에는 임대차 보증금 및 임대료의 정산, 임대차 내역 요약서 또는 임대차계약서 사본을 별첨한다는 사항이 기재되어 있음

○ 다음지도에서 제공한 거리사진(2010.10월 및 2013.10월)에 의하면, 쟁점토지에 설치된 주차장 관리소 전면에 ⁠“&&& 주차장”이라는 입간판이 설치되어 있음

2. 질의내용

 ○ 「소득세법 시행령」제168조의11제1항제2호 다목에 따른 주차장운영업으로 사용되는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간 수입금액 비율 산정시 토지 소재지 인근 식당으로부터 월정액주차료를 수령하는 경우 해당 수입금액이 위 비율 산정시의 수입금액에 포함되는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

○ 소득세법 제104조의 3 【비사업용 토지의 범위】

 ① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1. ∼ 3. ⁠(생략)

  4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

  가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

  나. 「지방세법」 제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

  다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

 5. ∼ 6. ⁠(생략)

 7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

 ② ∼ ③ ⁠(생략)

○ 소득세법 시행령 제168조의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

 ①법 제104조의3제1항제4호다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

  1.(생략)

  2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

  가. ⁠「주차장법」에 따른 부설주차장(주택의 부설주차장을 제외한다. 이하 이 목에서 같다)으로서 동법에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지. 다만, 제6호의 규정에 따른 휴양시설업용 토지 안의 부설주차장용 토지에 대하여는 제6호에서 정하는 바에 의한다.

  나. 「지방세법 시행령」 제101조제3항제1호에 따른 사업자 외의 자로서 업무용자동차(승용자동차ㆍ이륜자동차 및 종업원의 통근용 승합자동차를 제외한다)를 필수적으로 보유하여야 하는 사업에 제공되는 업무용자동차의 주차장용 토지. 다만, 소유하는 업무용자동차의 차종별 대수에 「여객자동차 운수사업법」 또는 ⁠「화물자동차 운수사업법」에 규정된 차종별 대당 최저보유차고면적기준을 곱하여 계산한 면적을 합한 면적(이하 "최저차고기준면적"이라 한다)에 1.5를 곱하여 계산한 면적 이내의 토지에 한한다.

  다. 주차장운영업용 토지

    주차장운영업을 영위하는 자가 소유하고, ⁠「주차장법」에 따른 노외주차장으로 사용하는 토지로서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지

  3. ∼ 14. ⁠(생략)

 ②제1항제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 "수입금액비율"이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.

  1.당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율

  2.(당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ ⁠(당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)

 ③ 제2항에서 "연간수입금액"이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.

  1.당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제65조제1항에 따른 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.

  2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 "당해토지등"이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 "기타토지등"이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다.

 　 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 ＝ 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × ⁠(당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액)

  3.사업의 신규개시ㆍ폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다.

 ④제2항 및 제3항에서 "당해 과세기간의 토지가액"이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다.

 ⑤ ∼ ⑥ ⁠(생략)

 ⑦ 법 제104조의3제1항을 적용할 때 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ⁠「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.

○ 소득세법 시행규칙 제83조의 4 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

 ⑥ 영 제168조의11제1항제2호 다목에서 "기획재정부령이 정하는 율"이라 함은 100분의 3을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제168조의 6 【비사업용 토지의 기간기준】

  법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

  1.토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

  가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

  나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

  다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

출처 : 국세청 2015. 02. 06. 사전-2014-법령해석재산-21531[법령해석과-134] | 국세법령정보시스템