여러 자산 일괄양도 시 자산별 가액 구분 불분명한 경우 안분계산 방법

요지

여러개의 자산을 일괄양도계약하여 전체 실지양도가액은 확인되나 각 자산별 양도가액이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것임

회신

건물과 그에 딸린 토지 및 그 외의 토지를 일괄양도계약하여 전체 실지양도가액은 확인되나 각 자산별 양도가액이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

- 2011.02.10. 대구시 수성구 소재 2개 필지의 토지 및 1개의 건물 취득

- 2015.01.22. 담보목적 감정평가서 작성일

- 2015.03.03. 양도

《감정평가 및 자산별 가액 구분》

(단위 : ㎡, 천원)

 ○ 질의내용

   위 사실관계에서 비고①에 대해서만 감정평가액으로 실지거래가액을 안분할 수 있는 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 생략

③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 「법인세법」 제52조에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 제2항제4호를 적용할 때 ⁠「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.

⑦ 생략

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 법규재산2012-341(2013.03.02)

[ 회 신 ]

수필지의 토지를 일괄 취득하여 전체 실지거래가액은 확인되나 각 토지별로 구분이 불분명한 경우에는 ⁠「소득세법」제100조 제2항 및 같은 법 시행령 제166조제6항에 따라 안분계산하는 것입니다.

   (사실관계)

  신청인은 2010.○월 ○○○에게 경주시 ××동 8필지를 ○○○백만원에 매수하고, 같은 날 △△△에게 경주시 ××동 5필지를 ○○○백만원에 일괄매수하는 매매계약을 체결하고,

 -「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 임의산정하여 ㎡당 42,000원 상당으로 신고함.

 - 2012.○월 경주시 ××동 일부 필지 토지가 공익사업용 토지로 ㎡당 73,000원에 협의 매도됨.

(질의 내용)

  수필지의 토지를 일괄구입하면서 부동산매매계약서는 총 금액으로 작성한 뒤, ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 ㎡당 42,000원 상당으로 신고한 경우

 -토지의 필지별 부동산매매계약서를 작성하지 않고 일괄 구입계약을 하였으므로 그 필지별 가액이 불분명한 것으로 보아 필지별 토지가액을 안분하여 양도차익을 계산하여야 하는지 여부

○ 부동산거래관리과-449, 2010.03.23

[ 회 신 ]

「소득세법」제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 같은 법 시행령제166조제6항 및「부가가치세법 시행령」제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것으로, 귀 질의의 경우 건물부분에 대한 감정평가사의 감정가액은「소득세법」제96조제1항에서 규정하는 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액에 해당하지 아니하는 것입니다.

(사실 관계 )

  - 1996.08.16. 갑은 용인시 소재 대지 658㎡를 156백만원에 취득

  * 토지 공시지가 87,700원

　- 2009.06.15. 위 지상에 건물신축 착공하여

　- 2009.10.23. 건평 140㎡의 단독주택을 신축비용 135백만원을 들여 완공함

　- 2010.02.16. 위 부동산을 8억원(가정금액)에 양도함

　* 토지 공시지가 506,000원

　* 건물에 대한 별도 감정평가사의 감정평가액은 3억원임

( 질의 내용 )

　- 이 경우 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우로서 양도가액에서건물의 실지거래가액은감정평가액으로 하고 나머지를토지의 실지거래가액으로 하여 조세특례제한법 제98조의 3의 규정을 적용할 수 있는지

  * 토지의 양도부분에 대해서는 감면세액이 산출 안 됨

출처 : 국세청 2015. 05. 22. 서면-2015-부동산-0073[부동산납세과-676] | 국세법령정보시스템