요지
미분양주택의 할인분양에 따라 발생하는 손실이 시행사와 별도 정산절차 없이 시공사의 손실로 귀속되는 경우 매출액 감소로 인한 손실액 중 시공사가 부담하기로 약정한 부분은 미분양주택을 처분하는 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임
회신
건설업을 영위하는 법인(이하 “시공사”라 함)이 시행사와 아파트 신축 및 분양 업무 도급계약을 맺으면서 시행사에 일정금액의 개발이익을 지급하기로 하되, 매출액 증감이 발생하는 경우 그 증감액의 각각 50%씩 배분(부담)하기로 약정한 경우로서 시공사가 건설용역이 완료된 시점에 당초 산정한 분양예정가액으로 수입금액을 산정하였으나, 그 후 미분양주택의 할인분양에 따라 발생하는 손실이 시행사와 별도 정산절차 없이 시공사의 손실로 귀속되는 경우 매출액 감소로 인한 손실액 중 시공사가 부담하기로 약정한 부분은 미분양주택을 처분하는 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임.
다만, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 도급계약 조건, 책임분담 약정 및 매출액 감소로 인한 손실의 정산절차 존재 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임
1. 질의내용
○ 시공사가 시행사로부터 아파트 시공 뿐만 아니라 분양에 관한 업무를 도급받아 사업을 수행하면서 잔여이익 발생 시 시행사에 일정 개발이익을 지급하도록 하는 대신 매출액 감소에 대하여는 각각 50%씩 책임을 분담하기로 약정한 사업에 있어
- 건설경기 침체의 장기화로 발생한 미분양 부동산을 부득이 할인분양하게 됨에 따라 매출액 감소가 확정되는 경우
- 할인분양에 따른 해당 사업의 손실액 중 당초 시공사가 분담하기로 한 부분에 대한 손익 귀속시기가 언제인지 여부
2. 사실관계
○ □□□□(주)(“질의법인”, 시공사)는 아파트 신축업을 영위하는 건설업 법인으로
- 200*.*월 아파트 및 상가 ***세대 신축공사를 위하여 시행사 D(이하 “시행사”)와 공사계약을 체결하고 실착공일로부터 **개월을 공사기간으로 정하여 사업을 수행함(이하“본 사업”이라 함)
○ 질의법인은 시행사의 예정개발이익을 000억원으로 정하고 시행사로부터 본 사업의 시공뿐만 아니라 분양에 관한 업무까지 도급을 받아 본 사업을 수행하였으며
- 본 사업에서 발생할 수 있는 책임과 위험을 질의법인(시공사)과 시행사가 각각 50%씩 분담하기로 약정
- 분양수입금의 자금집행을 위하여 시공사 명의의 은행계좌를 개설한 후 시공사 단독으로 이를 처리하였으며
- 분양수입금은 금융기관 차입금의 이자 및 원금, 제세공과금 및 사업필수비용, 공사대금의 지급 등의 순서로 충당하고 나머지 이익이 있을 경우 시행사의 개발이익으로 지급하기로 함
○ 질의법인(시공사)은 본 사업 준공 시 당초 분양가격을 기준으로 공사수입금액을 계상하였으나, 국내 건설경기 침체의 장기화로 준공 후에도 대량의 미분양* 물건이 발생하여 사업손실이 약 000억원에 이르러 질의법인과 시행사는 각각 000억원의 손실을 부담해야 하는 실정인바,
* 총 ***세대 중 약 ***여 세대의 아파트 및 상가 등이 준공 후에도 장기간 미분양 상태임
- 결국 본 사업에서 분양에 관한 실질적인 책임을 지고 있던 질의법인은 공사대금 조기 회수를 위하여 미분양 아파트 및 상가를 할인된 가액으로 처분하기로 결정함
○ 한편, 시행사는 당초 약정한 예정개발이익과 관련하여 시공사를 상대로 ‘정산금지급 청구 소송’을 제기하였으며
- 201*.*월 대법원은 시행사의 예정개발이익은 본 사업 잔여이익이 있을 것을 전제로 한 것이므로 사업손실이 확실시 되는 한 시공사는 시행사에 대하여 정산금을 지급할 의무가 없다고 최종 판결함
○ [시행사는 사업시행권 확보, 시공사는 시공 및 분양 이행] 공사도급계약 일반조건 제1조에서 시행사를 본 사업의 사업시행자로 규정하고 있고
- 특약사항 제3조 제1항에서는 시행사가 본 사업의 모든 지분(사업시행권 및 토지소유권, 사업을 위한 각종 인․허가권)을 확보하여 사업을 시행하며, 시공사는 시공 및 분양을 이행하는 것으로 규정하고 있음
○ [공사도급금액 및 매출액 증감에 대한 책임분담] 공사도급금액은 사업시행 종료 시 시행사의 개발이익 및 본 사업 토지대 등 시행사 지출금액을 제외하고 최종 확정하도록 하였으며(특약사항 제2조),
- 분양가 증감 등으로 인하여 매출액의 증감분이 발생할 경우에는‘시행사’와 ‘시공사’가 각각 50%씩 부담하여 책임을 분담하도록 하였음(특약사항 제8조 제1항 단서)
○ [분양수입금의 관리] 본 사업과 관련한 분양수입금의 관리는 시공사의 단독명의 구좌를 개설하여 관리하도록 하였으며
- 분양수입금은 본 사업과 관련한 금융 차입금 이자, 제세공과 및 사업필수비용, 금융 차입금 원금, 시공사의 총공사대금, 시행사의 개발이익 순으로 우선순위를 정하여 시공사가 필요한 경우 직접 인출하여 사용할 수 있도록 하였음(특약사항 제11조)
* 분양수입금을 시공사가 직접 관리하며 공사대금을 집행한다 하더라도 분양수입금의 집행순서가 정해져 있어 금융 차입금 이자 및 원금, 제세공과 및 사업필수비용 등 보다 앞서 시공사 임의로 공사대금을 지급받거나 시행사 개발이익을 먼저 지급할 수 없도록 되어 있음
○ 시행사가 질의법인(시공사)를 상대로 제기한 본 사업 관련 정산금 청구소송에 대하여 대법원은 아래와 같이 판시함
- “위 회사(시행사)가 이 사건 아파트의 신축 및 분양업무를 피고(시공사)에게 도급하여 피고가 그 분양수입금을 납입받아 관리하고 금융기관으로부터 차입금 상환, 사업필수비용 등에 먼저 충당한 나머지 이익금을 위 회사(시행사)에게 정산하여 지급하기로 한 것일 뿐 위 회사(시행사)가 이 사건 아파트의 사업시행권을 피고에게 이전하고 그 대가로 ***억원의 정산금을 지급받기로 약정한 것으로는 볼 수 없으며, 그 사업으로 인한 개발이익이 있을 것으로는 보이지 않으며 오히려 **억여원의 손실이 발생할 것으로 예상된다고 보아 원고들의 이 사건 청구를 배척한 조치는 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 것과 같은 법리오해 등의 위법이 없다”
3. 관련법령
○ 법인세법 제19조【손금의 범위】
① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비(損費)의 금액으로 한다.
② 제1항에 따른 손비는 이 법 및 다른 법률에서 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 인정되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설․제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우
2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2. 법 제51조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】
건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차이가 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】
정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
출처 :
국세청 2015. 02. 11. 서면-2014-법령해석법인-21637 | 국세법령정보시스템
