요지
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 중개수수료로서 그 지출이 관련증빙에 의하여 확인되는 경우에 한하여 양도가액에서 필요경비로 공제하는 것임
회신
1. 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조의 규정을 따르는 것으로, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 중개수수료로서 그 지출이 관련증빙에 의하여 확인되는 경우에 한하여 양도가액에서 필요경비로 공제하는 것입니다.
2. 일반과세자인 부동산 임대사업자가 해당 임대용 부동산을 양도하면서 일반과세자인 부동산 중개사업자에게 중개수수료를 지급하고 그 증빙으로 세금계산서를 교부받는 경우에 공급가액은 양도비 등에 해당하여 양도가액에서 필요경비로 공제하는 것이나, 부가가치세는 여기에 해당하지 않는 것입니다.
3. 다만, 부가가치세를 부담하고 세금계산서를 교부받는 자가 부가가치세법상 간이과세자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 양도가액에서 공제하는 필요경비에 포함하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2015.01.13. 서울시 강남구 소재 임대사업(간이과세자)용 부동산을 00억원에 양도계약
* 중개수수료 000백만원 발생(중개사업자 : 일반과세자)
○ 질의내용
부동산 양도 중개수수료 000백만원에 대하여 일반과세자인 부동산 중개사업자가 발행한 세금계산서를 간이과세자인 양도인이 수취하는 경우 양도소득세 계산시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(이하 생략)
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① ~ ④ 생략
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(이하 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면인터넷방문상담4팀-501(2005.04.01.)
[ 회 신 ]
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용과 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,
지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항입니다.
여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1825(2007.06.01.)
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우, 부동산임대업을 영위하는 개인사업자(일반과세자)가 부동산을 양도하면서 부동산 중개수수료를 지급하고 세금계산서를 교부받는 경우 당해 중개수수료는 당해 양도자산의 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하는 것이나 당해 중개수수료에 대한 부가가치세는 필요경비로 공제되지 아니하는 것입니다. 끝
○ 서면인터넷방문상담5팀-963(2007.03.26.)
[ 회 신 ]
부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비 등은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 한하여 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 지급 사실을 증명할 수 있는 증빙서류에는 공사도급 계약서, 세금계산서, 정규 영수증, 무통장입금 영수증, 기타 대금지급 사실을 입증하는 서류 등이 있으나, 당해 비용이 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하는지 여부는 지출증빙을 확인하여 사실판단할 사항임. 여기서 취득시의 부동산 중개수수료는 취득에 소요된 부대비용으로 부동산의 취득가액에 포함되는 것이며, 양도시의 부동산 중개수수료는 양도비에 포함되는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 01. 29. 부동산납세과-170 | 국세법령정보시스템
