상속주택+일반주택 보유 시 1세대 1주택 비과세 특례

요지

1세대가 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 새로운 1주택을 추가로 취득하는 경우, 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정 적용함

회신

1. 1세대가 ⁠「소득세법 시행령」제155조제2항에서 규정한 상속받은 주택과 그 밖의 주택(2013.2.15. 이후 취득하여 양도하는 분부터는 상속개시 당시 보유한 주택, 이하 ”일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 상태에서 새로운 1주택을 추가로 취득하는 경우, 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하고 그 새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 ⁠「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것이며, 양도하는 주택이 1세대 1주택 요건을 충족한 고가주택인 경우에 양도차익은 같은 영 제160조제1항에 따라 계산하는 것입니다.
2. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 ⁠「소득세법 시행령」에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보아 ⁠「소득세법」제89조제1항제3호를 적용하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

 ○ 사실관계

  - 1979.12.31. 甲의 父(乙)와 母(丙)는 서울 동대문구 소재 A주택을 각 1/2지분으로 취득

  - 2006.05.24. 甲과 甲의 배우자는 서울시 서초구에 있는 B주택 취득

  - 2010.09.28. 丙 사망으로 A주택의 丙소유지분(1/2)을 甲이 상속

              (상속개시당시 甲과 丙은 별도세대, 丙은 A주택만 보유)

  - 2015.07.10. 乙은 A주택의 소유지분(1/2) 중 6/48은 아들인 甲, 6/48은 甲의 子 3명, 6/48은 甲의 조카 3명에게 각각 증여(전체 乙지분 중 3/8)

  - 2015.08.17. 甲은 위 조카 3명으로 부터 6/48을 매매로 취득함

       ※ 甲과 甲의 배우자는 B주택을 양도할 예정

 ○ 질의내용

 1. 甲의 세대가 B주택을 양도할 때 1세대 1주택 특례 대상인지

 2. 甲의 자녀들이 조부로부터 증여받은 A주택을 양도할 때 비과세 대상인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ~ 2. 생략

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 생략

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조의2 【공동소유주택의 주택 수 계산】

1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

○ 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정된 것) 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다).

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

(이하 이 조 생략)

○ 소득세법 시행령 부칙

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, ⁠(생략)

제2조 ~ 제19조 생략

제20조(1세대1주택 특례가 적용되는 상속주택에 관한 적용례) 제155조제2항, 제156조의2제6항 및 제7항의 개정규정은 이 영 시행 후 취득하여 양도하는 분부터 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】

① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면-2015-부동산-0219(2015.06.04)

〔 회 신 〕

상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다. 이하 ⁠“일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

○ 부동산납세과-874(2014.11.19)

〔 회 신 〕

「소득세법 시행령」제155조제2항에서 규정한 상속주택에 대한 1세대의 1주택 특례규정은 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로, 귀 질의의 경우 상속개시당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 1개의 주택(C)과 그 밖의 주택(이하 ⁠“일반주택”이라 함) 2개(A,B)를 소유하여 1세대 3주택이 된 상태에서 1개의 일반주택(A)을 먼저 양도한 후 나머지 1개의 일반주택(B)을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제2항의 규정을 적용하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-1458(2010.12.08)

〔 회 신 〕

1주택(A주택)을 보유하고 있는 1세대가 「소득세법 시행령」 제155조제2항이 적용되는 주택(B주택)을 상속받아 2주택이 된 상태에서 다른 주택(C주택)을 취득하여 3주택을 보유하게 된 경우로서 C주택을 취득한 날로부터 2년^* 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 령 제154조제1항을 적용하는 것임

* 2012.6.29. 이후 양도분 부터는 ⁠“종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도”로 개정

○ 서면-2015-부동산-0195(2015.03.13)

〔 회 신 〕

1. 생략

2. 또한, 위 ⁠‘1’에 따른 거주주택이 고가주택(실가 9억원 초과)인 경우에는 ⁠「소득세법 시행령」 제160조 제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것이며, 해당 거주주택의 장기보유특별공제율은 같은 법 제95조 제2항 표2를 적용하는 것입니다.

○ 재일46014-36(1996.01.08)

〔 회 신 〕

1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이나 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것임

출처 : 국세청 2015. 11. 30. 서면-2015-부동산-2192[부동산납세과-2010] | 국세법령정보시스템