요지
미분양주택의 할인분양에 따라 발생하는 당초 계상한 수입금액과 실제 수입금액의 차액이 조합과 별도 정산절차 없이 시공사의 손실로 귀속되는 경우, 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임
회신
건설업을 영위하는 법인(이하 “시공사”라 함)이 재건축조합(이하 “조합”이라 함)과 지분제계약을 맺어 건설용역을 제공한 경우로서 시공사가 해당 건설용역이 완료된 시점에 당초 분양예정가액으로 수입금액을 산정하였으나, 그 후 미분양주택의 할인분양에 따라 발생하는 당초 계상한 수입금액과 실제 수입금액의 차액이 조합과 별도 정산절차 없이 시공사의 손실로 귀속되는 경우, 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손금으로 계상하는 것임
다만, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 당초 계약 조건, 미분양주택에 대한 권리․의무의 귀속 및 분양대금 정산절차 존재 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임
1. 질의내용
○ 건설사(시공사)가 정비조합과 지분제 계약*을 맺어 사업을 진행하였으나, 해당건설용역이 완료된 후 건설경기 침체로 부득이 미분양 부동산을 할인분양함에 따라 당초 계상한 분양수입금액이 감소하여 손실이 발생하는 경우에
* 지분제계약: 조합은 분양가 변동에 상관없이 확정된 분담금을 부담하며 사업에 따른 위험이나 초과 이익은 건설사에 귀속되어 분양에 대한 책임도 건설사가 부담하는 계약
- 해당 미분양 부동산이 분양(매각)된 시점을 그 손실가액이 확정된 시점으로 보아 건설사의 손금으로 계상할 수 있는지 여부
2. 사실관계
○ □□□□(주)(“질의법인”, 시공사)는 아파트 신축업을 영위하는 건설업법인으로
- 200*.*월과 200*.*월 주택재건축사업을 위하여 주택재건축정비사업조합 B, C(이하 “정비조합”)와 각각 지분제 형태의 공사계약을 체결하고 아파트 신축 공사를 수행함
○ 상기 2개 현장 모두 공사가 완료된 이후에도 상당수의 아파트 및 상가 등이 미분양상태에 있게 되어, 질의법인과 정비조합은 해당 아파트 준공시점에 당초 산정한 일반분양가를 기준으로 공사도급금액을 정산하였으나
- 이후에도 미분양 상태가 장기화됨에 따라 도급공사비 전액을 현금으로 회수하지 못하는 상황이 발생하였으며
- 따라서 질의법인을 우선수익자로 하는‘부동산처분 신탁계약’을 통해 미분양된 물건(이하“미분양부동산”)의 실질적인 처분과 관리업무 일체를 질의법인이 위임 받아 해당 미분양 부동산을 처분하게 됨
○ [공사계약서상 사업시행의 방법] 질의법인은 정비조합의 조합원이 소유하고 있는 토지 및 지상물을 제공받아 아파트 신축공사를 수행하면서 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 각 평형별 지분금(각 평형별 무상평수)으로 지급하기로 하고,
- 각 조합원으로 하여금 해당 입주평형의 세대당분양가에서 각 조합원의 평형별 무상지분금액을 차감한 금액을 분담금으로 납부하도록 함
○ [공사도급금액] 공사도급금액은 조합의 사업경비 중 회계처리상 대여금으로 처리되는 사업경비를 제외한 잔여 수입금액의 총액을 질의법인의 공사도급금액으로 하도록 정함
○ [일반분양물량에 대한 처리] 조합원 분양을 제외한 일반분양가격의 경우 조합원분양가보다 높게 책정하도록 하고 장기 미분양세대에 대해서는 질의법인(시공사)과 정비조합이 합의하여 분양가를 정할 수 있도록 하였으나,
- 준공 후에는 질의법인이 임의처리할 수 있도록 함으로써 결국 미분양세대의 실질적인 관리․처분 주체가 시공사인 질의법인에 있음을 분명히 함
○ 질의법인은 공사가 완료된 이후에도 장기간 미분양 물건 발생으로 공사미수금 충당이 어려워지자 질의법인을 우선수익자로 하는 부동산처분신탁계약(이하 “신탁계약”)을 통해 미분양된 물건의 실질적인 처분․관리업무 일체를 위임받음
○ [신탁부동산의 처분] 신탁계약에서 수탁자는 정비조합의 별도 요청 없이도 우선수익자의 단독 요청에 따라 소유권 이전업무를 수행할 수 있도록 하였으며
- 우선수익자가 처분방법, 조건 및 가격을 결정하도록 함으로써 미분양 부동산의 실질적인 처분 및 관리업무 일체를 우선수익자에게 부여하여 신탁재산의 처분행위를 수행하도록 함
- 또한 신탁부동산의 처분수익금은 우선수익자가 직접 수령하도록 함
○ [권한의 위임] 신탁계약상 정비조합이 행사 또는 부담하는 모든 권한, 권리 및 의무는 우선수익자인 질의법인이 단독으로 행사 또는 부담하기로 하며 정비조합은 어떠한 권한, 권리 및 의무도 행사 또는 부담하지 않기로 하였으며
- 또한 정비조합은 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 아니하도록 되어 있으며 신탁계약의 변경, 해지 및 신탁부동산의 관리․사용․처분권한 등 역시 우선수익자가 행사하는 것으로 되어 있음
○ [공사도급금액의 손실 반영] 이에 따라 질의법인은 신탁부동산의 실질적인 모든 권한, 권리 및 의무를 부담하게 됨으로써 정비조합의 합의 없이 독자적으로 처분방법 및 가격을 결정하여 미분양부동산을 처분하고 그 수익금으로 공사미수금을 반제하였으며
- 건설경기 침체의 장기화로 부득이 할인분양함에 따라 회수할 수 없게 된 공사미수금을 해당 미분양부동산이 실제 매각 처분된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상함
3. 관련법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설․제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우
2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2. 법 제51조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】
건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차이가 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】
정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
출처 :
국세청 2015. 02. 11. 서면-2014-법령해석법인-21636 | 국세법령정보시스템
