요지
집합건물을 경매로 취득한 자가 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 필요경비에 해당하는 것임
회신
집합건물을 경매로 취득한 자가 해당 부동산을 취득한 후 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 「소득세법 시행령」제163조 제1항 제1호 및 같은 영 제89조 제1항 제1호에 따른 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 것입니다.
○ 쟁점건물 취득 및 양도내역
- 20××.04.03. 甲, ◎◎ ◎◎ ◎◎동 ×××-× ○○○○타워(근린생활시설 및 오피스텔) ×층 ×××호 업무시설 69.21㎡(“쟁점건물”)을 임의경매로 낙찰 받음(취득가액 ××백만원)
- ‘○○○○타워관리단’(“관리단”)은 쟁점건물의 전소유자 ☆☆☆이 20××.4.3.까지 체납한 공용부분 체납관리비 ××백만원을 甲에게 납부하도록 독촉함
- 20××.03.08. 甲이 쟁점건물 공용부분 체납관리비를 납부하지 않자 관리단은 甲을 상대로 체납관리비 청구소송(◎◎지법××××가소××××)을 제기함
- 20××.10.11. 상기의 소송에서 甲은 금 ×,×××,×××원을 관리단에게 지급하라는 판결
* 차액은 소멸시효 완성으로 제외되었다고 함
- 20××.12.03.～20××.9.30. 관리비를 지급하지 않는 경우 단전․단수 등의 불이익이 있을 것이 예상되어 이를 피하기 위해 관리단에게 7회에 걸쳐 체납관리비 ×,×××,×××원*을 분할 납부함
* ×,×××,×××원은 공용부분 체납관리비로 연체료 포함금액임
- 20××.07.31. 쟁점건물 양도(양도가액 ×××백만원)
2. 질의내용
○ 질의자는 건물을 낙찰받고, 前 소유자의 공용부분 체납관리비 납부의무를 승계하고 납부함
- 前 소유자는 연락두절 상태이며 고액의 국세를 체납하여 보유재산이 경락되는 등 구상권을 행사하기 어려움
- 체납된 관리비를 납부하지 않는 경우 질의자가 취득한 건물에 대한 관리단의 단전․단수조치를 피할 수 없었음
○ 건물을 경락받은 자가 前 소유자의 공용부분 체납관리비를 납부한 경우 취득가액에 가산되는 부대비용으로 인정할 수 있는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조 【공용부분의 귀속 등】
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조 【공용부분의 부담ㆍ수익】
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
○ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 【공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력】
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
출처 :
국세청 2015. 12. 16. 서면-2015-법령해석재산-1971[법령해석과-3382] | 국세법령정보시스템
