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부동산 매입시 중도상환수수료·대출수수료 필요경비 여부

서면-2015-소득-0717  ·  2015. 06. 08.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 부동산 매입 중 발생한 중도상환수수료 및 대출수수료가 임대업의 필요경비로 산입될 수 있는지 궁금합니다.

S요약

국세청 유권해석에 따르면 부동산 매입과정 중 발생한 중도상환수수료와 대출수수료는 소득세법상 임대업의 필요경비로 산입될 수 없다고 판단된다. 관련 조문에 따르면 총수입금액에 직접 대응되는 비용 또는 사업용 자산의 현상유지 등 실제 필요부담비용만이 필요경비로 인정되고, 최초 매입자금 조달·상환 과정에서 발생하는 수수료는 이에 포함되지 않는다.
#부동산 임대업 #필요경비 #중도상환수수료 #대출수수료 #소득세법 #소득세법 시행령 제55조
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핵심 정리

R회신 내용 서면-2015-소득-0717  ·  2015. 06. 08.

  • 회신 주체·출처: 국세청 서면-2015-소득-0717(2015.06.08)
  • 국세청은 부동산 매입과정에서 발생한 중도상환수수료 및 대출수수료는 소득세법 제27조 및 시행령 제55조상 필요경비 산입대상이 아니라고 회신하였습니다.
  • 해당 수수료는 사업용 자산의 현상유지를 위한 실질 비용(수선비·관리비 등)이나 총수입금액과 직접 관련된 통상적 비용에 해당하지 않으므로 필요경비에 포함되지 않음이 명확합니다.
  • 임대업에 있어 부동산 매입(취득) 단계에서 발생한 대출 비용은 사업용 자산의 지속적 운영과 관계없는 일시적 비용으로서, 필요경비로 인정되지 않는다는 실무적 유의점이 있습니다.

L관련 법령 해석

  • 소득세법 제27조: 사업소득금액 계산 시 필요경비는 해당 과세기간 총수입금액에 대응하는 통상적 비용의 합계액으로 산정
  • 소득세법 시행령 제55조: 사업소득의 필요경비는 일반적으로 용인되는 비용과 사업용 자산 현상유지·관리·임차료 등 실제 사업과 직접 관련된 비용만 해당됨
사례 Q&A
1. 임대사업 부동산 대출 상환시 발생한 중도상환수수료 필요경비 인정되나요?
답변
중도상환수수료는 임대업의 필요경비로 산입되지 않는 것으로 판단됩니다.
근거
국세청 서면-2015-소득-0717 유권해석 및 소득세법 제27조, 시행령 제55조는 중도상환수수료를 필요경비로 명시하지 않습니다.
2. 부동산 임대업에서 대출수수료를 필요경비로 인정받을 수 있나요?
답변
대출수수료 역시 임대업의 필요경비로 산입되지 않는다고 보입니다.
근거
관련 법령 및 유권해석에서 사업용 자산 현상유지 또는 총수입금액에 직접 대응되는 비용이 아님을 근거로 합니다.
3. 부동산 취득자금 조달과정 수수료는 세무상 비용처리가 가능한가요?
답변
취득자금 대출과정에서 발생한 수수료는 소득세법상 필요경비에서 제외됩니다.
근거
유권해석에 따라 해당 수수료가 일반적으로 용인되는 비용이나 자산 현상유지와 무관하다고 해석됩니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산 매입과정 중 발생한 중도상환수수료와 대출수수료는 소득세법 제27조 및 소득세법 시행령 제55조에 따른 필요경비 산입대상에 해당하지 아니하는 것임.

회신

부동산 매입과정 중 발생한 중도상환수수료와 대출수수료는 소득세법 제27조 및 소득세법 시행령 제55조에 따른 필요경비 산입대상에 해당하지 아니하는 것입니다.

1. 질의내용 요약 및 사실관계

○ 질의요지

   부동산 매입과정 중 발생한 중도상환수수료와 대출수수료가 임대업의 필요경비에 해당하는지 여부

○ 사실관계

- 2014.5.19. : 6억5천만원 대출

- 2014.7.23. : 6억5천만원 상환(중도상환수수료와 대출수수료 발생)

- 2014.11.6. : 6억5천만원 대출 후 임대사업 개시

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

  ○ 소득세법 제27조【 사업소득의 필요경비의 계산 】

 ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

  ○ 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】

 ① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

7. 사업용 자산에 대한 비용

가. 사업용 자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비

나. 관리비와 유지비

다. 사업용 자산에 대한 임차료

라. 사업용 자산의 손해보험료

   (이하생략)

출처 : 국세청 2015. 06. 08. 서면-2015-소득-0717 | 국세법령정보시스템