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* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 양수인이 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있었으며 실제로 철거되었고 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정된다면 건물의 과세표준은 0원이나, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 안분계산하는 것임
귀 질의의 경우 기존 해석 사례(부가가치세제과-267, 2012.05.24)를 참고하시기 바랍니다.
○ 부가가치세제과-267, 2012.05.24
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다.
[관련 참고자료]
1. 사실관계
가.질의자는 건물을 신축할 목적(토지만을 사용할 목적)으로 건물과 토지를 취득할 예정이며 취득 후 곧바로 건물을 신축할 예정임
나.해당 건물은 1983년 사용승인 받은 건축물로서 건축 후 약 31년이 경과하여 상당히 노후화된 건물로 현재 임대가 여의치 않아 건물전체가 사실상 공가상태임
다.양도인은 토지와 건물의 처분을 A은행에 위탁(부동산관리및처분신탁계약)하였으며, 이에 딸 2014년 6월 해당 부동산의 등기부등본상 신탁을 원인으로 소유권이 이전되었으며 신탁계약서상 양도인(위탁자)은 토지와 건물을 처분신탁하여 2014년 11월 매매계약을 체결하여 해당 토지와 건물을 인수하려 함
라.해당 부동산을 구입후 바로 철거하고 신축할 예정이며, 해당 건물의 노후화 정도 및 공가상태라는 점에 비추어 해당 건물의 사실상 건물가액이 0 이라는 점, 현재의 부동산불경기 상황 하에서 건물가격까지 부담하며 해당 부동산을 구입할 수 없는 점을 들어 건물의 양도가액을 0으로 하여 부동산매매계약서를 작성할 예정
2. 질의내용
가.건물의 공급가액을 0으로 하여 계약하는 경우 건물 과세표준
나.건물의 공급가액을 100원으로 하여 계약하는 경우 건물 과세표준
3. 관련된 법령 및 기존 해석사례
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그 밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액
2. 금전 외의 대가를 받는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】
법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
○ 부가가치세제과-267, 2012.05.24
사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 일괄양도하면서 계약서상에 토지 및 건물가액을 구분표시하되, 건물가액은 없는 것으로 하고 양수인이 양도받은 건물을 철거한 경우, 매매계약 체결 당시 건물철거가 예정되어 있고, 실제 철거되었으며, 계약서에 구분표시된 건물의 가액(0원)이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 건물의 과세표준은 ‘0원’이고, 이에 해당하지 않는 경우에는 실지거래가액을 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
다만, 건물의 과세표준이 ‘0원’에 해당하는지 여부는 매매계약서, 건물 노후화 상태, 사용여부 및 철거현황 등 제반사정을 종합하여 판단할 사항입니다.
