요지
「조세특례제한법」제97조의4 제1항을 적용할 때 피상속인의 장기임대주택을 상속인이 상속받아 계속하여 주택으로 임대하던 중에 양도하는 경우 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산하여 동 규정에 따른 과세특례를 적용하는 것임
회신
「조세특례제한법」제97조의4 제1항을 적용할 때 피상속인의 장기임대주택을 상속인이 상속받아 계속하여 주택으로 임대하던 중에 양도하는 귀 질의의 경우, 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산하여 동 규정에 따른 과세특례를 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
- 갑은 다세대주택 8세대를 신축(’02.12.24.)하여 7세대를 임대(’03.1.5. 구청에 주택임대업자로 등록, ’06.12.12. 세무서에 주택임대사업자로 등록)
- 을(갑의 배우자) 및 정(갑의 아들)은 ’10.1.2. 갑의 임대주택을 상속받고 계속 임대(구청에는 ’10.5.27.에, 세무서에는 ’10.6.4.에 각각 상속인 공동사업으로 사업자등록 정정신고)하던 중 ’15.8.31. 해당 임대주택을 모두 양도
2. 질의내용
- 조세특례제한법 제97조의4에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 과세특례를 적용할 때 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산하는지 여부
(갑설) 조세특례제한법시행령 제97조의4 제2항에서 같은 영 제97조 제5항 제3호에 해당하는 경우 합산하도록 규정하였으므로 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산한다.
(을설) 장기보유특별공제는 상속인의 양도차익에 대하여 상속인의 보유기간에 따른 공제율을 적용하는 것이 원칙이므로 피상속인 및 상속인의 임대기간을 합산할 수 없다.
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의 4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
임대기간 추가공제율
6년 이상 7년 미만 100분의 2
7년 이상 8년 미만 100분의 4
8년 이상 9년 미만 100분의 6
9년 이상 10년 미만 100분의 8
10년 이상 100분의 10
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례의 적용신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① ~ ④ 생략
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. (삭제, 2001. 12. 31.)
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.)
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
(이하 생략)
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 법 제97조의 4 제1항에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 가목에 따른 장기임대주택(「소득세법」 제1조의 2 제1항 제2호에 따른 비거주자가 소유한 주택을 포함하며, 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 말한다.
② 법 제97조의 4 제1항을 적용할 때 장기임대주택의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항 제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.
③ 법 제97조의 4 제2항에 따라 과세특례의 적용신청을 하려는 자는 해당 장기임대주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조 제3항, 제4항 및 제6항을 준용한다.
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 생략
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의 3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 주택분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
표 1
보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 10
4년 이상 5년 미만 100분의 12
5년 이상 6년 미만 100분의 15
6년 이상 7년 미만 100분의 18
7년 이상 8년 미만 100분의 21
8년 이상 9년 미만 100분의 24
9년 이상 10년 미만 100분의 27
10년 이상 100분의 30
표 2
보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 24
4년 이상 5년 미만 100분의 32
5년 이상 6년 미만 100분의 40
6년 이상 7년 미만 100분의 48
7년 이상 8년 미만 100분의 56
8년 이상 9년 미만 100분의 64
9년 이상 10년 미만 100분의 72
10년 이상 100분의 80
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 생략① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○ 임대주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.
1의 2. ~ 2의 3. 생략
3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [「주택법」 제2조 제1호의 2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)을 포함한다]을 말한다.
(이하 생략)
○ 서면인터넷방문상담4팀-2343, 2007.07.31.
귀 사례와 같이,「조세특례제한법」제97조 규정에 의한 ‘장기임대주택에 대한 양도소득세 감면’ 요건을 모두 갖춘 5호의 장기임대주택 중 2호의 주택을 상속받아 양도하는 경우 동 규정에 의거 양도소득세를 감면받을 수 있는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-374, 2010.03.12.
「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어 2회 이상 상속이 이루어진 임대주택의 임대기간 계산은 직전 피상속인의 임대기간만을 합산하는 것이며, 이 경우 직전 피상속인이 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-3265, 2007.11.12.
귀질의 경우, 「조세특례제한법 시행령」제97조의 2 제2항 및 같은령 제97조 제5항 제3호의 규정을 참고하시기 바랍니다. 끝.
※ 조세특례제한법 시행령 제97조의 2
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다.
※ 조세특례제한법 시행령 제97조 ⑤
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
출처 :
국세청 2015. 10. 26. 서면-2015-부동산-1813[부동산납세과-1756] | 국세법령정보시스템
