NPL 경매 취득가액 산정 기준 및 양도차익 계산

요지

근저당권을 양수 후 경매에 참가하여 고가로 응찰한 해당 경매가액(88백만원)은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 갑이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액과 실질 경매대금의 합계액으로 하는 것임

회신

양도소득세 과세대상 부동산의 양도차익을 계산할 때, 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 등 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 응찰하여 낙찰받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액이 되는 것입니다.
그러나 귀 과세자문의 사실관계와 같이, 8회 유찰로 최저 입찰가액 3백만 원의 유동화자산인 해당 부동산에 담보된 근저당채권(86백만원)을 인수한 자(이하 ⁠“갑”이라 함)가 해당 근저당권을 원인으로 개시된 해당 부동산의 경매 과정에서 다른 응찰자가 최저 입찰가액 수준으로 응찰하거나 또는 다른 응찰자가 전혀 없음에도 불구하고 현저히 높은 가액(88백만원)에 응찰하여 경락받음으로써 배당 1순위인 자기의 근저당채권(86백만원)과 상계하여 실질 경매 대금 2백만원에 해당 부동산을 취득한 후 다시 10백만원에 양도한 경우에는, 해당 경매가액(88백만원)은 오로지 동일 과세기간의 다른 양도차익과 해당 부동산의 양도차손을 통산할 목적의 형식적인 경매가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정될 수 없으며, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 갑이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액(5백만원)과 실질 경매대금(2백만원)의 합계액으로 하는 것입니다.

1. 질의내용

 ○ 담보부 부실채권(NPL, Non-Performing Loan)을 유동화전문회사 로부터 인수한 자가 해당 NPL에 따른 부동산 경매에 응찰하여 경락받은 부동산을 양도한 경우의 취득가액

2. 사실관계

 ○ NPL 인수 및 부동산 취득·양도 과정

  * ㈜백두한은행 ⇨ 한라산제100차유동화전문유한회사

  ** 한라산제100차유동화전문유한회사 ⇨ 홍길동(납세자)

 ○ NPL(Non-Performing Loan)^* 투자거래 흐름도

  * 대출금과 이자상환이 3개월 이상 연체된 부실채권

  * 경매시 감정가액은 60백만원, 공부상 판매시설이나 현황은 공용통로임

3. 관련 법령

○소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

   (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것)

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산 한다.

  1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날 ⁠(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

  다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지 거래가액

  2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목 ⁠(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

  가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

  나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

 ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

 ④ 삭제

 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ⑥ 삭제

 ⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정 되는 경우

  2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우 로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

○소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

   (2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정된 것)

 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액" 이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

  1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 ⁠(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

  2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용・화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득 원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

  4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

 ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

 ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

  1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

  2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

  3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. ⁠「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. ⁠「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금 ⁠(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

  4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

 ④ 삭제

 ⑤ ∼ ⑩ ⁠(생략)

 ⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

  2. 거주자가 부동산 취득시 ⁠「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항에 따른 부동산의 실제거래가격 ⁠(「주택법」 제80조의2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

○소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액등】

   (2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정된 것)

 ① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

  1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대 비용을 가산한 금액

  2. 자기가 행한 제조・생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금(취득세와 등록세를 포함한다)・설치비 기타 부대비용의 합계액

  3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세・등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

  (이하 생략)

○자산유동화에 관한 법률 제1조【목적】

  이 법은 금융기관과 일반기업의 자금조달을 원활하게 하여 재무 구조의 건전성을 높이고 장기적인 주택자금의 안정적인 공급을 통하여 주택금융기반을 확충하기 위하여 자산유동화에 관한 제도를 확립하며, 자산유동화에 의하여 발행되는 유동화증권에 투자한 투자자를 보호함으로써 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 한다.

○자산유동화에 관한 법률 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. "자산유동화"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 행위를 말한다.

  가.유동화전문회사(자산유동화업무를 전업으로 하는 외국법인을 포함한다)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동화자산의 관리・운용 ・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위

  나. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동화자산의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위

  다.신탁업자가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산 보유자로부터 유동화자산을 양도받아 당해 유동화자산의 관리・ 운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위

  라.유동화전문회사 또는 신탁업자가 다른 유동화전문회사 또는 신탁업자로부터 유동화자산 또는 이를 기초로 발행된 유동화 증권을 양도 또는 신탁받아 이를 기초로 하여 유동화증권을 발행하고 당초에 양도 또는 신탁받은 유동화자산 또는 유동화증권의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 자기가 발행한 유동화증권의 원리금・ 배당금 또는 수익금을 지급하는 일련의 행위

  2."자산보유자"라 함은 유동화자산을 보유하고 있는 다음 각목의 1에 해당하는 자를 말한다.

  가. 한국산업은행법에 의한 한국산업은행

  나. 한국수출입은행법에 의한 한국수출입은행

  다. 중소기업은행법에 의한 중소기업은행

  라. 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행(동법 제5조 및 제59조의 규정에 의하여 은행으로 보는 자를 포함한다)

  바. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 ・투자중개업자・집합투자업자 또는 종합금융회사

  사. 보험업법에 의한 보험사업자

  차. 상호저축은행법에 의한 상호저축은행

  카. 여신전문금융업법에 의한 여신전문금융회사

  타. ⁠「금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산 관리공사"라 한다)

  파.「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국 토지주택공사"라 한다)

  거. 주택법에 의한 국민주택기금을 운용・관리하는 자

  너. 신용도가 우량한 법인(외국법인과 당해 외국법인이 설립하는 국내법인을 포함한다)으로서 금융위원회가 미리 정하는 기준에 따라 당해 법인이 보유하는 자산에 대하여 자산유동화의 필요성이 있다고 금융위원회가 인정하는 법인

  더.기업구조조정투자회사법 제2조제3호의 규정에 의한 기업구조 조정투자회사

  러. ⁠「농업협동조합법」에 따른 농협은행

  머. 가목부터 러목까지의 규정에 준하는 자로서 대통령령으로 정하는 자

  3. "유동화자산"이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권・부동산 기타의 재산권을 말한다.

  4. "유동화증권"이라 함은 유동화자산을 기초로 하여 제3조의 규정에 의한 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권・사채・수익증권 기타의 증권 또는 증서를 말한다.

  5. "유동화전문회사"라 함은 제17조 및 제20조의 규정에 의하여 설립되어 자산유동화업무를 영위하는 회사를 말한다.

○자산유동화에 관한 법률 제7조의2【근저당권에 의하여 담보된 채권의 확정】

  자산유동화계획에 의하여 양도 또는 신탁하고자 하는 유동화자산이 근저당권에 의하여 담보된 채권인 경우에는 자산보유자가 채무자 에게 근저당권에 의하여 담보된 채권의 금액을 정하여 추가로 채권을 발생시키지 아니하고 그 채권의 전부를 양도 또는 신탁하겠다는 의사를 기재한 통지서를 내용증명우편으로 발송한 때에는 통지서를 발송한 날의 다음날에 당해채권은 확정된 것으로 본다. 다만, 채무자가 10일이내에 이의를 제기한 때에는 그러하지 아니하다.

○자산유동화에 관한 법률 제13조【양도의 방식】

  유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의하여야 한다. 이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다.

  1. 매매 또는 교환에 의할 것

  2. 유동화자산에 대한 수익권 및 처분권은 양수인이 가질 것. 이 경우 양수인이 당해 자산을 처분하는 때에 양도인이 이를 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지는 경우에도 수익권 및 처분권은 양수인이 가진 것으로 본다.

  3.양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니할 것

  4.양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 당해 유동화자산에 대하여 양도인이 일정기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우에는 그러하지 아니하다.

출처 : 국세청 2015. 06. 18. 기준-2015-법령해석재산-0019 | 국세법령정보시스템