요지
주택 외의 건물을 두 차례 증축(대지 면적은 변동없음)하였음에도 불구하고 취득 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 연면적보다 큰 겸용주택의 경우 증축 전·후의 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것임
회신
1. 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것입니다.
2. 한편, 주택 외의 건물을 두 차례 증축하였음에도 불구하고 취득 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 연면적보다 큰 귀 질의 겸용주택의 경우 증축 전․후의 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.
1. 사실관계
- 갑은 ’12.3.22. 광주광역시 서구 소재 A토지를 취득(310백만원)한 후 ’12.12.10. A토지 지상에 B겸용주택을 신축 (다가구주택 415.35㎡ > 주택 외의 건물 78.13㎡)
- 갑은 ’13.10.15. B겸용주택의 주택 외의 건물 66.63㎡를 증축
(다가구주택 415.35㎡ > 주택 외의 건물 144.76㎡)
- 갑은 ’14.1.21. B겸용주택의 주택 외의 건물 75.27㎡를 증축
(다가구주택 415.35㎡ > 주택 외의 건물 220.03㎡) ※ 이상 토지 면적은 변동없음
- 갑은 ’15.2.26. B겸용주택(부수토지 포함)을 양도(1,170백만원)
2. 질의내용
- 겸용주택의 1세대1주택 비과세 판정과 관련하여 증축한 주택 외의 건물의 보유기간을 계산할 때 신축 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 연면적보다 크므로 증축 전․후의 보유기간을 통산하는 것인지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ․ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ~ 3. 생략
② 생략
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
(이하 생략)
○ 재재산46070-12, 1996.01.06.
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택면적이 주택 외의 건물보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보므로, 한울타리 내의 주택부수토지에 별동으로 주택 외의 건물을 증축한 경우에도 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 봄.
이 경우 증축 전・후의 주택부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전・후의 기간을 통산하여 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임.
○ 서일46014-11115, 2003.08.20.
하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조(고가주택의 범위) 규정을 적용하는 것임.
(이하 생략)
○ 서면인터넷방문상담4팀-2139, 2004.12.29.
귀 주택의 일부분을 상가로 용도변경하고 동 주택위에 상가를 증축하여 상가의 면적이 주택면적보다 큰 겸용주택 상태로 사용하다가 양도일 전에 증축한 상가부분을 멸실하고 양도하여 양도일 현재 주택부분이 큰 경우, 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택 및 그 부수토지의 양도로 보는 것입니다.
○ 재산세과-1136, 2009.06.09.
주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물을 취득한 후 주택외 부분을 증축하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 멸실하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하는 중에 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상(서울, 과천, 5대 신도시의 경우 당해 보유기간 중 2년 이상 거주)이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임
출처 :
국세청 2015. 10. 02. 서면-2015-부동산-1514[부동산납세과-1596] | 국세법령정보시스템
