요지
「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택이 멸실 등으로 재건축되는 경우로서 재건축 후 해당 주택을 양도하는 경우에는 멸실된 주택 및 신축한 주택에서의 실제 거주기간을 통산하여 거주기간을 계산하는 것임
회신
「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택이 멸실 등으로 재건축되는 경우로서 재건축 후 해당 주택을 양도하는 경우에는 멸실된 주택 및 신축한 주택에서의 실제 거주기간(재혼 전․후의 배우자와 거주한 기간 포함)을 통산하여 거주기간을 계산하는 것입니다.
1. 사실관계
- 갑은 1988년도에 A주택을 취득하여 동 주택에서 배우자(을)와 2년 이상 거주하였으며, 동 주택은 1996년도에 재건축됨
- 갑은 배우자(을)의 사망으로 인해 2003년도에 병과 재혼하였으며, 병은 2003년도에 B주택을 취득하여 임대를 개시하였고, 2015년도에 B주택에 대해서 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록함
2. 질의내용
- 재건축한 A주택을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조 제19항에 따른 거주주택 특례를 적용할 때 구주택에서 재혼 전의 배우자와 거주한 기간을 통산하여 동 특례 적용여부를 판정하는지 여부
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ․ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ~ 3. 생략
② ~ ⑩ 생략
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① ~ 생략
제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2013. 2. 15. 개정)
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.
1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액
2. 임대기간요건 산정특례
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. (2012. 2. 2. 개정)
나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.
제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「임대주택법 시행령」 제8조 제2항에 따른 임대사업자 등록증
2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본
4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
(이하 생략)
○ 서면법규과-942, 2014.08.28.
귀 서면질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 거주기간이 2년 이상인 종전 거주주택을 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우로서 해당 청산금의 양도일 현재 신축된 재건축주택과 「소득세법 시행령」제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 장기임대주택(양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것)을 보유하고 있는 경우 해당 청산금에 대해서는 「소득세법 시행령」제155조 제19항을 적용받을 수 있는 것입니다.
○ 부동산납세과-827, 2014.10.31.
「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택이 멸실 등으로 재건축되는 경우로서 재건축 후 해당 주택을 양도하는 경우에는 멸실된 주택 및 신축한 주택에서의 실제 거주기간을 통산하여 거주기간을 계산하는 것이며, 해당 거주주택이 고가주택(실가 9억원 초과)인 경우에는 「소득세법 시행령」 제160조제1항의 규정에 따라 양도차익을 산정하는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 09. 21. 서면-2015-부동산-1491[부동산납세과-1519] | 국세법령정보시스템
