요지
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것 임
회신
특수관계자간에 부동산을 임대차하는 경우 적용되는 시가는 아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다.
※ 법인세과-1212 (2010.12.30)
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로,
- 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치·이용상황·노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임
1. 질의내용
○ 위의 경우 부동산 임대차계약과 관련하여 적용해야하는 시가는 감정가액인지 또는 다른 사업자와의 임대료가액인지 여부
2. 사실관계
○질의법인과 임대인 A는 특수관계자에 해당하며, A로부터 물류센터용도로 부동산을 임대하고 있음
- 임대인 A는 질의법인의 주주이며 대표이사임
- 위 부동산을 임차함에 있어 2011년 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 감정가액을 기준으로 임대차계약을 체결하였음
○2013년 질의법인이 사용하는 물류센터내 빈공간을 다른 사업자가 임대계약을 체결한 사실이 있음
○동일 장소인 물류센터내 부동산임대차계약과 관련하여 질의법인과 다른사업자의 임대차계약내용에 현저한 차이가 있음
3. 관련 법령
○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】
① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
가. 제20조제1항제3호 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 금전을 제공하는 경우
나. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우
7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우
② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항제8호가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.
③ 제1항제1호·제3호·제6호·제7호 및 제9호(제1항제1호·제3호·제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.
○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제1항제1호다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호 및 같은 법 시행령 제57조제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
4. 관련 사례
○ 법인세과-1212 (2010.12.30.)
[제목] 특수관계자간 부동산 임대료 계산
[질의내용] 갑(개인)은 2002년 사업용부동산을 12억원에 취득하여 특수관계자 (주)독도에게 2008.2월까지 임대하였음
-임대인 : 갑(개인), 임차인 : (주)독도
- 임대료 : 보증금 10억, 월 임대료 5백만원
- 계약기간 : 2002.2월∼2008.2월
⇒ 갑(개인)은 임대 부동산을 2007.12월 40억원에 특수관계 없는 자에게 양도
(질의요지)
○ (질의1) 2007년도에 임차법인 을이 지급한 임차료에 대한 부당행위계산 부인금액을 계산함에 있어, 양도가액 40억을 임대자산(부동산)의 시가로 볼 수 있는지?
○ (질의2) 2007년 양도가액과 기준시가와의 비율을 각 사업연도 기준시가에 적용하여 산출한 가액(환산가액)을 부동산의 시가로 볼 수 있는지?
[회신] 특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로,
- 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치·이용상황·노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임
○ 법인-968 (2009.09.01.)
내국법인이 특수관계 있는 법인과 부동산의 임대차 거래를 함에 있어 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 규정한 부당행위 계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것이며, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점에서 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차 계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.
○ 서면2팀-463 (2007.03.19.)
1. 귀 질의의 경우 「법인세법 시행령」 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는 지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차 계약체결시점에서 같은법 시행령 제89조 제4항의 규정에 의하여 산출한 시가를 임대차 계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.
2.이와 관련한 기질의회신문(서면2팀-1579, 2005.10.5. 및 재법인-72, 2005.1.28.)을 참조하기 바람.
○ 서면2팀-1579 (2005.10.05.)
귀 질의의 경우 「법인세법 시행령」 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차 계약체결시점에서 같은법 시행령 제89조 제4항의 규정에 의하여 산출한 시가를 임대차 계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임
○ 서면2팀-861 (2004.04.23.)
법인이 특수관계자로부터 부동산을 임차함에 있어서 임차료를 감정평가법인의 감정가액으로 하는 경우에 법인세법 제52조의 규정에 의한 부당행위계산의 부인 규정이 적용되는지에 대하여
동 규정에서 적용하는 시가라 함은 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격, 기간 등을 기준으로 하는 것임
출처 :
국세청 2014. 03. 20. 법인세과-125 | 국세법령정보시스템
