요지
업무시설을 임대하는 사업자로부터 임대분양받은 경우 취득시기를 판단할 때 대금청산일은 당초 임대보증금을 완납한 날이 아니라 임대차 관계가 종료되고 해당 임대사업자와 분양전환을 합의함에 따라 이미 납부한 임대보증금이 매매대금으로 전환되는 날을 말하는 것임
회신
「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 말하는 것입니다.
업무시설을 임대하는 사업자로부터 분양받은 귀 질의의 경우, 취득시기를 판단할 때 대금청산일은 당초 임대보증금을 완납한 날이 아니라 임대차 관계가 종료되고 해당 임대사업자와 분양전환을 합의함에 따라 이미 납부한 임대보증금이 매매대금으로 전환되는 날을 말하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 임차인은 △△△△△△주식회사와 ’13.9.6. 아래와 같이 분양전환조건부로 임대차계약을 체결하였음
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(명칭) 분양전환조건부 임대차계약서
(재산의 표시 및 면적) 경기도 ○○시 ●●구 소재 업무시설 0동 000호 109.76㎡
(계약당사자) 임대인 △△△△△△주식회사는 “갑”, 임차인은 “을”, 신탁회사(주식회사◆◆◆◆◆신탁)는 “병”으로 되어 있음
(임대차기간) 입점일(잔금일)로부터 2022년 06월 27일까지
(제1조) 임대차보증금 및 납부(특약사항으로 이행)
임대차보증금 304백만원을 계약금(’13.9.6, 6백만원), 중도금(’13.9.11, 24백만원, 잔금(’13.12.27, 274백만원)으로 나누어서 불입함(이하 생략)
(제2조) 신탁계약
1. 임차인은 임대차목적물이 임대인과 수탁자간에 체결된 부동산담보신탁에 따라 공급된 재산이라는 특수성을 인지하였으며, 담보신탁의 수탁사인 “병”은 임대인과 임차인이 체결한 본 계약에 대해 책임이 없다.(이하 생략)
(제3조) 계약의 해제/ 해지(생략)
(제4조) 위약금(생략)
(제5조) 권리의무 승계
1. “을”은 본 계약에 따른 권리의무를 “갑”의 승인 없이 타인에게 양도하거나 제한물권의 목적으로 사용할 수 없다.(이하 생략)
(제6조) 연체료 및 지체보상금(생략)
(제7조) 임대차 기간 및 소유권 이전
1. 경기도의 전매제한 규정에 의해 보존등기일로부터 10년 후 분양전환을 전제로 “을”은 분양전환시까지 본 목적물을 임차하며, 임대차 종료시점 6개월 전에 분양전환을 사전 요청하여야 한다. 단, 전매제한 규정이 10년 이내로 단축될 경우, 임대차기간도 같은 기간으로 단축된다.
2. “을”은 소유권이전 가능일로부터 60일 이내에 “갑”과 분양계약서 체결 등의 절차를 거친 후 “을”이 분양전환가격(임대차보증금과 동일) 중 건축물에 대한 부가가치세(분양전환 시점의 부가가치세 산정기준을 적용하여 책정)를 본 계약 제1조 제2항에서 지정한 계좌에 추가 납부하고 “을”의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, “을”이 이전 절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 제반 피해 및 공과금은 “을”이 전액 부담하여야 한다. 소유권이전 마감일 이후 본 계약부동산에 발생되는 기타 세금 및 공과금은 소유권이전 유무에 관계없이 소유권이전 마감일 익일을 기준으로 “을”이 부담하기로 한다.(이하 생략)
제8조 설계 변경 등 ~ 제19조 기타사항 (생략)
2013년 9월 6일
* 특약사항
1. 임대차계약서 제1조 제1항을 아래와 같이 변경한다.(이하 생략)
2. “을”은 본 목적물에 임대차계약이 체결되어 임차인(이하 “정”이라 함)이 있음을 인지하고 첨부된 임대차계약서에 의거한 “갑”이 “정”과 체결한 모든 권리, 책임 및 의무는 잔금 납부와 동시에 “을”에게 승계되며, “을”은 “정”과 별도의 임대차(전대차)계약을 체결하여야 한다.
3. “정”이 납부한 전대차 보증금에 대하여 “을”의 우선수익권 순위보다 선순위로 설정하여야 한다. |
○ 질의내용
위 분양전환조건부 임대차계약의 경우 취득시기
(갑설) 임대차보증금을 완납한 날(2013.12.27.)이다.
(을설) 소유권이전등기일이다.
2. 질의내용에 대한 자료
○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
① 삭제
② 삭제
③영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
○ 재정경제부 재산세제과-506, 2006.4.26.
[ 회 신 ]
소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정에 따른 자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일임.
위 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조 제1항의 규정을 적용함에 있어 귀 질의와 같이 임대주택법에 의한 임대주택을 당해임대사업자로부터 분양받은 경우 “대금을 청산한 날”은 당초임대보증금을 납부한 날이 아니라 임대관계 종료로 임대사업자와당해 임대주택의 분양전환 합의에 의하여 이미 납부한 임대보증금이 매매대금화 되는 날임.
[질의내용 요약]
확정분양가로 분양된 민간임대아파트로서 입주시 임대보증금을 완납한 후(①)
임대의무기간(5년)의 2분의 1(2년 6월)이 경과된 상태에서 임대사업자와의 합의에 의하여 임대보증금 총액을 분양대금으로 분양전환하고 소유권이전등기(②)를 하는 경우 ⇒ 임대주택의 취득시기는
① 임대보증금 납부일인지
② 분양전환하는 날인지 여부
출처 :
국세청 2014. 04. 30. 부동산납세과-300 | 국세법령정보시스템
