요지
재건축조합원 입주권의 일부 지분을 증여하는 경우 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상증법 시행령 제51조 제2항에 따라 산정하는 것이며, 이와 별개로 증여자가 지급받을 청산금에 관한 권리의 일부를 증여한 경우의 증여재산가액은 증여자가 지급받을 청산금 총액에 증여받은 지분율을 곱하여 산정하는 것임
답변내용
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 신청인이 재건축조합원 입주권의 일부 지분을 신청인의 妻에게 증여한 경우에 있어 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는「상속세 및 증여세법」제61조 제3항 및 같은 법 시행령 제51조 제2항에 의하여 “조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액에서 평가기준일 현재 조합으로부터 지급받을 청산금을 차감하고 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액”에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 하는 것이며,
재건축조합원 입주권과 별개로 신청인이 지급받을 청산금에 관한 권리의 일부를 증여하는 경우의 증여재산가액은 “「도시 및 주거환경정비법」제57조에 의하여 당초 조합원이 지급받을 청산금 총액”에 증여받은 지분율을 곱하여 산정된 금액으로 하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2013.10.30. : 관리처분계획인가 신청
○ 2013.11.08. : 관리처분계획인가
○2014.01.03. : 신청인은 재건축중인 서울시 서초구 △△동 ◎◎◎아파트를 소유하던 중 청구인의 妻에게 입주권의 1/2을 증여하는 내용의 증여계약 체결함
○ 2014.01.09. : 신청인과 신청인의 妻는 조합과 분양계약을 체결함
(서울 서초 △△ 일대 ▽▽▽파크 ○○○동 ○○○○호)
○ 조합원 분담금(437,762,080원) 환급일정
- 2014.01.15. : 87,552,416원
- 2014.05.15.～2016.04.15. : 262,657,248원(6회, 회당 43,776,208원)
- 입주지정일 : 87,552,416원
2. 신청내용
○ 신청인이 보유중인 재건축아파트에 대한 조합원 분양가액, 조합원 권리가액, 조합원 분담금이 확정된 후 입주권의 1/2을 신청인의 妻에게 증여하고 분양계약을 체결한 경우 증여재산가액 산정방법
- 조합원 분양가액 : 1,169,300,000원
- 조합원 권리가액 : 1,607,062,080원
- 조합원 분담금(청산금) : △437,762,080원
3. 관련법령
○ 상속세 및 증여세법 제2조【증여세 과세대상】
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여는 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대하여 이 법에서 정하는 바에 따라 증여세를 부과한다.
1. 재산을 증여받은 자[이하 "수증자"(受贈者)라 한다]가 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우: 거주자가 증여받은 모든 재산
2. 수증자가 비거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조제2항, 제6조제2항 및 같은 조 제3항에서 같다)인 경우: 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산과 거주자로부터 증여받은 국외 예금이나 국외 적금 등 대통령령으로 정하는 재산
② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 수증자에게 「소득세법」에 따른 소득세, 「법인세법」에 따른 법인세가 부과되는 경우(제45조의3에 따라 증여로 의제되는 경우는 제외한다)에는 증여세를 부과하지 아니한다. 소득세, 법인세가 「소득세법」, 「법인세법」 또는 다른 법률에 따라 비과세되거나 감면되는 경우에도 또한 같다.
③ 이 법에서 "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전[현저히 저렴한 대가를 받고 이전(移轉)하는 경우를 포함한다]하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.
④ 삭제
○ 상속세 및 증여세법 제32조【증여재산가액 계산의 일반원칙】
제31조의 증여재산은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.
1. 재산을 무상으로 이전받은 경우 : 증여받은 재산의 시가(제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)에 상당하는 금액
2. 제1호에도 불구하고 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지 및 제42조에 해당하거나 이와 유사한 경우에는 해당 규정에 따라 계산한 금액
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 다음 각 목의 금액
가. 재산을 현저히 낮은 대가를 주고 이전받거나 현저히 높은 대가를 받고 이전한 경우: 시가와 대가의 차이 상당액
나. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가하는 경우: 재산가치 증가사유가 발생하기 전과 후의 시가의 차액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액
○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. (중략)
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
(이하 생략)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권등의 평가】
① 법 제61조제3항에 따른 지상권의 가액은 지상권이 설정되어 있는 토지의 가액에 기획재정부령으로 정하는 율을 곱하여 계산한 금액을 해당 지상권의 잔존연수를 감안하여 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액으로 한다. 이 경우 그 잔존연수에 관하여는 「민법」 제280조 및 제281조에 규정된 지상권의 존속기간을 준용한다. 1998.12.31, 2005.8.5, 2008.2.29, 2010.2.18>
② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. (이하 생략)
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제23조【증여재산의 취득시기】
① 법 제31조제2항에 따라 증여재산의 취득시기는 법 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조, 제45조, 제45조의2 및 제45조의3이 적용되는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 따른다.
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 「민법」 제187조에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 해당 건물을 완성한 경우
나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 해당 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 "분양권"이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우
3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 재산가치증가사유가 발생한 날
4. 제1호부터 제3호까지 외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실상의 사용일
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제57조【청산금 등】
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후부터 제54조제2항의 규정에 의한 이전의 고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
(이하 생략)
○ 도시 및 주거환경정비법 제54조【이전고시 등】
① 사업시행자는 제52조제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장ㆍ군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제16조【청산기준가격의 평가】
① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. 2007.12.21, 2008.2.29, 2009.2.6, 2010.4.15, 2012.2.1, 2013.3.23> (중략)
② 주택재건축사업의 추진위원회(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다. (이하생략)
○ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조【조합설립인가내용의 경미한 변경】
법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명
2. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입 (이하생략)
○ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제57조【청산기준가격의 평가】
① 법 제57조 제3항에 따라 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 기존에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다. (2009. 11. 27. 개정)
1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호를 준용하여 평가할 것 (2009. 11. 27. 개정)
2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호를 준용할 수 있다. (2009. 11. 27. 단서개정)
② 법 제57조 제3항의 규정에 의하여 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 다음 각호의 방법에 의하여 평가한다. (2003. 6. 30. 제정)
1. 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용하여 평가할 것 (2003. 6. 30. 제정)
2. 주택재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 법 제48조 제5항 제1호의 규정을 준용할 수 있다. (2005. 5. 18. 단서개정) (이하생략)
○ 조세특례제한법 시행규칙 제45조의4【유가증권 등에 대한 가액】
② 영 제100조의4제8항제5호에 따른 제45조의2제2항 각 호의 권리에 대한 평가액은 다음 각 호의 가액으로 한다.
1. 제45조의2제2항제1호에 따른 조합원입주권 : 다음 각 목의 구분에 따른 금액
가. 소유기준일 현재 청산금을 납부한 경우 : 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리 처분계획에 의하여 정하여진 가격에 청산금(납부한 금액에 한한다)을 합한 금액
나. 소유기준일 현재 청산금을 지급받은 경우 : 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 청산금(지급받은 금액에 한한다)을 차감한 금액 (이하 생략)
출처 :
국세청 2014. 04. 04. 법규재산2014-67 | 국세법령정보시스템
