요지
도정법에 따라 주거환경개선사업을 시행하는 사업시행자가 사업지구내 건물 등을 수용하고 도정법의 절차에 따라 그 건물 등 소유자에게 공급하는 주택은 조특법 §99의2를 적용받을 수 없음
회신
귀 질의의 경우, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 주거환경개선사업의 시행자가 같은 법 제6조제1항제2호의 방법으로 사업을 시행하면서 같은 법 제28조의 사업시행인가를 받고 같은 법 제50조의 주택공급 절차에 따라 공급하는 주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
1. 질의내용
가. oo공사는 ○○지구 주거환경개선사업을 하고 있음
- ’09.4.27. 〜 ’09.07. 협의보상
- ’09.07. 〜 ’10.12. 수용재결 및 공탁 6차례 시행
- ’09.05. 〜 ’12.05. 주민이주 시행(명도소송 등 제소)
- ’11.05. 〜 ’12.07. 건축폐기물 등 처리
- ’13.09. 지구주민(정비구역 안에 토지 또는 건축물 소유자로서 수용을 당한 자)에게 주택 667호 공급계약 완료
나.「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주거환경개선사업을 시행하는 사업자가 수용한 토지 또는 건축물의 전소유자에게 신축주택을 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 공급하는 경우 해당 신축주택이 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2에 따른 감면대상 주택에 해당되는지 여부
2. 관련 법령
○ 조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.
④ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
①법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "신축주택등"이라 한다)을 말한다.
1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택
2.「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다)
3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다)
4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한주택보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택
5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택
6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택
7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택
8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "과세특례 취득기간"이라 한다) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택
나. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택
9. 「주택법 시행령」 제2조의2제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다) 중 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다)
○ 도시 및 주거환경정비법 제6조 【정비사업의 시행방법】
① 주거환경개선사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다.
1. 제7조의 규정에 의한 주거환경 개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법
2. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제38조의 규정에 의하여 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 방법
3. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법
4. 제7조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 제48조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법
○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】
① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제32조 【다른 법률의 인·허가등의의제】
① 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때(시장·군수가 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한 때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가·허가·승인·신고·등록·협의·동의·심사 또는 해제(이하 "인·허가등"이라 한다)가 있은 것으로 보며, 제28조제4항에 따른 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인·허가등의 고시·공고 등이 있은 것으로 본다.
1. 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인
2. 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가, 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 축조신고 및 같은 법 제29조에 따른 건축협의
(이하 생략)
○ 도시 및 주거환경정비법 제38조 【토지 등의 수용 또는 사용】
사업시행자는 정비구역안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. 다만, 가로주택정비사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제50조 【주택의 공급 등】
① 사업시행자는 정비사업(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물을 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
② 사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급방법·절차 등에 관하여는 주택법 제38조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위안에서 시장·군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
③～④ (생략)
⑤ 사업시행자는 제1항부터 제4항까지에 따른 의한 공급대상자에게 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 제1항부터 제4항까지에 따른 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우 주택의 공급방법·절차 등에 관하여는 「주택법」 제38조를 준용한다. 다만, 사업시행자가 제39조에 따른 매도청구소송을 통해 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 청산금액을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 「주택법」 제38조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있으나, 제52조에 따른 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다.
○ 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 【주택의 공급 등】
① 법 제50조제2항에 따라 법 제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자가 정비구역안에 주택을 건설하는 경우의 주택의 공급에 관하여는 별표 2에 규정된 범위안에서 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
○도시 및 주거환경정비법 시행령【별표2】주거환경개선사업의 주택공급조건 등(제54조 제1항 관련)
1. 주택의 공급기준 : 1세대 1주택을 기준으로 공급한다.
2. 주택의 공급대상 : 다음의 1에 해당하는 자에게 공급한다. 다만, 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 「건축법」 제57조에 따른 대지분할제한면적 이하의 과소토지 등의 토지만을 소유하고 있는 자 등에 대한 주택공급기준은 시ㆍ도조례로 따로 정할 수 있다. (2008. 10. 29. 개정 ; 건축법 시행령 부칙)
가. 제11조의 규정에 의한 공람공고일 또는 시장ㆍ군수가 당해 구역의 특성에 따라 필요하다고 인정하여 시ㆍ도지사의 승인을 얻어 따로 정하는 날(이하 “기준일”이라 한다) 현재 당해 주거환경개선사업을 위한 정비구역 또는 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자
나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는 자로서 당해 시장ㆍ군수가 인정하는 자 (2005. 5. 18. 개정)
3. (삭제, 2005. 5. 18.)
4. 주택의 공급순위
가. 1순위 : 기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
나. 2순위 : 기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자(법인인 경우에는 사회복지를 목적으로 하는 법인에 한한다)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
다. 3순위 : 기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
라. 4순위 : 제2호 나목에 해당하는 자
(이하 생략)
출처 :
국세청 2014. 02. 18. 서면법규과-147 | 국세법령정보시스템
