경청하고 공감하며 해결합니다.
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
분야별 맞춤 변호사에게 메시지를 보내보세요.
철저한 대응, 흔들림 없는 변호! 끝까지 함께하는 책임감!
결과를 바꾸는 힘, 변호사의 의지에서 시작됩니다!
경력 25년차 가사 민사 형사 학교폭력 가정폭력 성폭력
거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임
귀 질의의 경우, 기존 해석사례 “재재산46014-328, 1996.10.8.”, “서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.”, 을 참고하시기 바랍니다.
○ 재재산46014-328, 1996.10.8.
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항*의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.
2. 위 “1”의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것이며, 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것입니다.* 현행 ｢소득세법｣ 제88조제1호
1. 사실관계
노후된 3층 상가 건물 및 부수토지의 공유지분자 80여 명(신청인 甲이 포함) 4층 상가 건물로 재건축하여 기존 소유자들에게 배분하고 잔여부분을 건축비에 충당하기 위하여 일반분양하기로 하는 공동사업 약정을 체결하였으며, 관리편의 및 신뢰성 확보 차원에서 신탁회사와 분양형토지개발신탁을 통해 당해 부동산을 신탁*하여 진행할 계획임
* 소득법§88(1)다목에 따라 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우로 전제함
2. 질의내용
재건축이 완료되어 일반분양이 될 경우 甲의 소유의 토지 지분 전체에 대하여 공동사업에 대한 현물출자로 보아 과세되는지, 甲의 소유의 토지 지분 중 재건축 전․후로 토지 지분이 감소한 부분으로서 일반분양된 부분에 대하여만 양도로 보아 과세되는지 여부
3. 관련 조세 법령 및 해석 사례
○소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1."양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
다.위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우
○ 민법 제271조【물건의 합유】
① 법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다. 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다.
② 합유에 관하여는 전항의 규정 또는 계약에 의하는 외에 다음 3조의 규정에 의한다.
○ 민법 제272조【합유물의 처분, 변경과 보존】
합유물을 처분 또는 변경함에는 합유자 전원의 동의가 있어야 한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.
○ 민법 제273조【합유지분의 처분과 합유물의 분할금지】
① 합유자는 전원의 동의없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못한다.
② 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.
○ 민법 제274조【합유의 종료】
① 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 인하여 종료한다.
②전항의 경우에 합유물의 분할에 관하여는 공유물의 분할에 관한 규정을 준용한다.
○ 민법 제703조【조합의 의의】
① 조합은 2인 이상이 상호출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
② 전항의 출자는 금전 기타 재산 또는 노무로 할 수 있다.
○ 민법 제704조【조합재산의 합유】
조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다.
○ 소득세법 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부】
공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.
○ 양도소득세 집행기준 88-0-2【자산이 유상으로 이전되는 경우】
자산의 유상이전은 어떤 행위에 보상이 있는 것을 말하므로, 현금으로 대가를 받는 것은 물론 조합원의 지위를 취득하거나, 채무의 면제 등 자산을 이전하고 보상을 받은 것은 자산이 유상으로 이전되는 경우에 해당된다.
○ 양도소득세 집행기준 96-162의2-4【현물출자하는 경우 실지거래가액】
거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 딸린 토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 실지거래가액은 실지 거래대금 또는 거래당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말한다.
○ 소득세 집행기준 39-89-5【공동사업에 현물출자한 토지의 취득가액】
① 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 본다.
② 현물출자한 당시의 가액의 계산은 다음을 순차적으로 적용하여 계산한 금액에 취득세⋅등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
1. ｢법인세법｣ 시행령 제89조제1항에 해당하는 가격
2. ｢법인세법｣ 시행령 제89조제2항제1호의 감정가액(이 경우 소급감정가액은 인정하지 않는다)
3. ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조에 따라 평가한 가액
○ 서면인터넷방문상담4팀-2953, 2007.10.15.
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
2. 위 “1”의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것이며, 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것입니다.
○ 재재산46014-328, 1996.10.8.
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해자산 전체가 사실상 유상으로 양도되는 것임
○ 재일46014-707, 1996.3.15.
1. 인접한 두 필지의 토지를 각각 단독으로 소유한 두 사람이 공동사업을 영위하기 위하여 각각의 소유 토지를 현물출자한 경우에는 현물출자의 효력이 발생하는 날에 출자자산의 전체가 공동사업체에 유상으로 사실상 이전되는 것이므로, 구 소득세법(1992.12.08 개정전) 제4조 제3항의 규정에 따른 「양도」에 해당하는 것으로서,
2. 현물출자한 자산의 전체가 양도소득세 과세대상이 되는 것임.
○ 재재산46014-119, 2002.6.7.
1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며
2. 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물 출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 공동사업에 현물출자한 당시의 가액을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임
○ 법규양도2008-0091, 2008.12.26.
상가(그 부수토지 포함) 1동을 구분 소유하는 자들이 공동으로 상가를 재건축하여 일부는 기존 상가 소유자들의 소유로 하고 나머지 부분을 분양하고자 기존 상가(그 부수토지 포함)를 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
○ 재일46014-353, 1997.2.19.
1. 거주자가 공동으로 상가를 건축하여 분양할 목적으로 조합을 구성하고 조합원 소유토지를 현물출자 하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 그 등기접수일중 빠른날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나
2. 조합구성원 각인이 소유할 상가를 공동으로 건축할 목적으로 신탁법 또는 신탁업법에 의하여 소유토지의 조합 또는 건설업자에게 신탁등기 하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세 과세대상이 아닌 것임
○ 서면-2017-부동산-1470, 2017.9.25.
거주자가 공동으로 상가를 신축하여 분양할 목적으로 조합을 설립하고 조합원 소유토지를 현물출자하는 경우에는「소득세법」제88조제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 그 출자지분에 따른 토지가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것임
○ 서면인터넷방문상담4팀-975, 2008.4.17.
거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 종전주택과 그 부수토지를 공동사업에 현물출자 하는 경우 현물출자 하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것이며, 이 경우 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 말하는 것임
출처 : 국세청 2022. 09. 20. 서면-2022-부동산-2947[부동산납세과-2767] | 국세법령정보시스템
