상속주택·장기임대주택+일반주택 보유 시 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부

요지

상속받은 농어촌주택(A)과 장기임대주택(B)을 보유하고 있는 거주자가 1주택(C)을 취득하여 1세대 3주택이 된 상태에서 C주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 1주택(D)을 취득하고 D주택을 취득한 날부터 3년 이내에 2년 이상 거주한 C주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 것임

회신

국내에 ⁠「소득세법 시행령」제155조제7항에 해당하는 상속받은 농어촌주택(A)과 같은 영 제167조의 3제1항제2호에 해당하는 장기임대주택(B)을 보유하고 있는 거주자가 1주택(C)을 취득하여 1세대 3주택이 된 상태에서 C주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 1주택(D)을 취득하고 D주택을 취득한 날부터 3년 이내에 2년 이상 거주한 C주택을 양도하는 귀 질의의 경우에는 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1988.00. 갑, 별도세대인 피상속인으로부터 A주택(피상속인이 5년 이상 거주한 수도권 밖 면지역에 소재, 건축물대장은 있으나 미등기, 주택분 재산세는 납부) 상속

- 1998.00. 갑, B주택 취득, 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하고 임대개시

- 2005.00. 갑, C주택 취득 및 거주

- 2013.00. 갑, D주택 취득

○ 질의내용

- C거주주택을 D주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조제1항(일시적 2주택 특례), 같은 조제7항(수도권 밖 읍․면지역 농어촌주택 특례) 및 같은 조제19항(장기임대주택 보유시 거주주택 특례)의 규정을 동시적용하여 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ⁠“양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 ⁠“주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ⁠“1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ~ 3. 생략

② ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 ⁠“대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 ⁠“종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

② ~ ⑥ 생략

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 ⁠“수도권”이라 한다) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 ⁠“농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 ⁠“일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑧~ 생략

제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 ⁠“장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 ⁠“거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 ⁠「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 ⁠“직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 ⁠“직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

(이하 생략)

○ 법규과-287, 2012.03.26.

    [ 회 신 ]

    국내에 1세대 1주택(이하 ⁠‘A주택’ 이라 함)을 보유하고 있는 거주자가 2주택(일반주택 1개, 상속주택 1개)을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 3주택이 된 상태에서, 새로운 1주택을 취득하고 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

    [사실관계]

    - 본인 주택 보유 현황

    ․ A 주택: 2001.1.31. 취득(인천 연수 xxx)

    ․ B 주택: 2011.1.20. 취득(인천 연수 xxx)

    - 배우자 주택 보유 현황

    ․ C 주택: 2006.7.13. 취득(인천 연수 xxx)

    ․ D 주택: 2008.6.23. 상속주택 취득(인천 연수 xxx)

    - 혼인합가 : 2009. 5.12.

    - 본인 A 주택 양도 : 2011.9.8.

    [질의내용]

    - 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때, 혼인 합가주택과 일시적 2주택·상속주택 등의 비과세 특례 규정을 동시에 적용할 수 있는지 여부

○ 부동산거래관리과-421, 2012.08.10.

    1주택(A주택)을 보유하는 자가 일시적으로 2주택(종전 B주택, 새로운 주택 C주택) 상태인 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 되었으나, C주택 취득 후 2년 이내 B주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받은 경우로서 다시 새로운 주택(D주택)을 취득하여 3주택이 된 경우 D주택을 취득한 후 양도하는 나머지 주택(A주택 또는 C주택)에 대하여는 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것입니다.(같은 뜻 : 법규과-856, 2012.07.26.)

○ 부동산거래관리과-1034, 2011.12.13.

    혼인으로 인한 1세대1주택 비과세 특례에서 ⁠‘1주택을 보유한 자’에는 일시적 2주택 보유자는 포함하지 않으므로 일시적 2주택자와 다른 2주택을 보유한 자와 혼인하여 4주택 보유상태에서 1주택을 양도한 경우 1세대1주택비과세 특례에 해당하지 않습니다.(같은 뜻, 대법원2007두26544, 2010.01.14)

○ 대법원2007두26544, 2010.01.14.

    위 각 규정의 문언 내용과 입법 취지 및 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 점 등을 종합하면, 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 보유하게 된 자가 다른 2주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 4주택을 보유한 상태에서 그 중 1주택을 양도하는 경우는 구 시행령 제155조 제1항이나 제5항의 규정에 의한 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는다고 할 것이다.

출처 : 국세청 2014. 11. 19. 부동산납세과-870 | 국세법령정보시스템