요지
유동적 무효인 상태에서 허가구역지정이 해제되어 확정적으로 유효한 계약이 된 경우로서, 매수자의 잔금지급의무 불이행으로 매도자가 잔금지급에 대한 이행의 최고를 거쳐 매매계약을 해제하겠다는 통고를 하여 계약금이 위약금으로 되는 경우에는 해당 위약금은 기타소득으로 과세할 수 있는 것임
회신
「국토의계획및이용에관한법률」상 토지거래허가구역으로 지정된 토지에 대한 매매계약이 유동적 무효인 상태에서 허가구역지정이 해제되어 확정적으로 유효한 계약이 된 경우로서, 매수자의 잔금지급의무 불이행으로 매도자가 잔금지급에 대한 이행의 최고를 거쳐 매매계약을 해제하겠다는 통고를 하여 계약금이 위약금으로 되는 경우에는 해당 위약금은「소득세법」제21조제1항제10호에 따른 기타소득으로 과세할 수 있는 것이나, 매매계약이 해제되어 계약금이 위약금이 되었는지는 사실판단 할 사항입니다
1. 질의내용
토지거래허가구역 내에서 토지거래허가 없이 부동산매매계약을 체결하였으나, 이후 토지거래허가구역 해제(2달 후 재지정)로 유효한 계약이 되었으므로 매수인의 귀책사유(잔금 미지급)에 의해 매매계약이 해제된 것으로 보아 계약금을 기타소득(위약금)으로 과세할 수 있는 지 여부
2. 사실관계
○ 매도인(이하 ‘갑’)와 매수인 (주)○○개발(이하 ‘을’)은 2008년 인천 계양 7필지(쟁점토지)에 대해 부동산매매계약을 체결
- 계약금액 : 6,025백만원
- 계약금 지급 : 2008.6.25. 현금 1,205백만원 수령
- 잔금(지급 약정일) : 4,820백만원(2009.06.30.)
○ 잔금은 토지거래허가 시 1개월 이내에 지급하되 2009.06.30.까지 토지거래허가를 득하지 못할 경우 2009.06.30.까지 지급하도록 약정
- “을”이 잔금지급을 지연할 경우 “갑”은 “을”에게 해지통보함과 동시에 계약이 해지되며 기 수령한 계약금은 갑에게 귀속되는 것으로 특약사항을 둠
○ “을”은 도시개발사업과 관련하여 2010년 10월 토지거래허가 신청을 하고 사업을 진행하던 중 2011.05.25. 국토부에서 쟁점토지에 대한 토지거래허가구역 해제가 있었으나,
- 2011.07.25. 관할지방자치단체에서 토지거래허가구역으로 재지정함
○ “을”은 지방자치단체에 토지거래허가 신청사실이 없으며, 해당 지방자치단체로부터 2012.10.10. 도시개발사업 미지정통지를 받았으며, 현재 부도 및 직권폐업(2013.04.25.) 상태로 대표이사는 개인회생절차 진행 중이며 현재까지 잔금지급 이행을 못하고 있음
○ 토지거래허가구역 해제전인 2009년 “갑”은 “을”에게 2차에 걸쳐 잔급지급 최고 및 해제통보를 한 사실이 있으며, “을”은 도시개발사업 진행 중으로 계약해제를 유보해 달라는 내용증명을 보낸 사실은 있음
3. 관련 법령
○ 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금
20.「법인세법」제67조에 따라 기타소득으로 처분된 소득
○ 소득세법 제39조 【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】
① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
○ 소득세법 제41조 【기타소득의 범위 등】
⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)
○ 소득세법 시행령 제50조 【기타소득 등의 수입시기】
① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 법 제21조제1항제7호에 따른 기타소득(자산 또는 권리를 대여한 경우의 기타소득은 제외한다)
그 대금을 청산한 날, 자산을 인도한 날 또는 사용·수익일 중 빠른 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 자산을 인도 또는 사용·수익하였으나 대금이 확정되지 아니한 경우에는 그 대금 지급일로 한다.
1의2. 법 제21조제1항제10호에 따른 소득 중 계약금이 위약금·배상금으로 대체되는 경우의 기타소득
계약의 위약 또는 해약이 확정된 날
2. 법 제21조제1항제20호에 따른 기타소득
그 법인의 해당 사업연도의 결산확정일
○ 소득세법 기본통칙 21-0…1 【기타소득의 범위】
④ 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금에는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 다음 각호의 것을 포함한다. (1997. 4. 8. 개정)
1. 주택을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 지체상금
2. 채권자가 채무자의 금전채무 불이행에 대하여 손해배상금청구의 소를 제기하고 그 손해를 배상받게 되는 경우의 지연배상금
3. 부동산 매매계약 후 계약 불이행으로 인하여 일방 당사자가 받은 위약금 또는 해약금
○ 민법 제543조 【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사 표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
○ 민법 제544조 【이행지체와 해제】
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
○ 민법 제546조 【이행불능과 해제】
채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
○ 국토의계획및이용에관한법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
출처 :
국세청 2014. 03. 26. 법규과-279 | 국세법령정보시스템
