건물 기준시가 산정 시 연면적 적용 기준(국세청 2014-529)

요지

「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이고 ⁠「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것임

답변내용

 ⁠「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 기준시가를 산정하는 경우 면적은 건축물대장상의 연면적을 적용하는 것이고, 개별주택의 토지와 건물의 양도가액 또는 취득가액 구분이 불분명한 경우는「소득세법」제100조제2항에 따라 건물분 기준시가와 토지분 기준시가로 안분하여 계산하는 것이며, 이 경우 건물분 기준시가는 건축물대장상 연면적을 기준으로 산정하는 것입니다.

1. 질의내용

 ○ 취득가액 환산 또는 양도․취득가액을 안분하는 기준인 기준시가 산정시 건축물대장의 연면적과 개별주택가격에 대한 산정면적이 상이한바 어느 기준을 적용하여 계산하는지

2. 사실관계

 ○ 2007.12.27. ⁠‘울산시 ★★구 ○○동 400-500’ 토지 취득

  - 2008.11.10. 위 지상 건물 신축

《 건축 현황 》

  - 2014.4.29. 상기 토지 및 건물 양도

 ○ 건축물대장상 연면적은 578.71㎡이고 개별주택가격확인서상 산정연면적은 642.61㎡로 상이함(차이 63.9㎡)

3. 관련 법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

  나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

  (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

 ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

○ 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ① ⁠(생 략)

 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

  3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

  4. 기준시가

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】

 ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」제64조에 따라 안분계산 한다.

○부가가치세법 시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

  법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

  1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

  (이하 생략)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나. 건물

    건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  다. 오피스텔 및 상업용 건물

    건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

  라. 주택

    「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  (이하 생략)

○ 국세청 고시 제2014-4호[국세청 건물 기준시가 산정 방법 고시]

   「소득세법」제99조제1항제1호나목과「상속세 및 증여세법」제61조제1항제2호의 위임에 따라 건물의 기준시가에 관한 사항을 다음과 같이 개정하여 고시합니다.

2013년 12월 31일

국세청장

 제1조(목적) 이 고시는「소득세법」제99조제1항제1호나목과「상속세 및 증여세법」제61조제1항제2호에서 국세청장에게 위임한 건물에 대한 기준시가 산정방법에 대한 전반적인 사항을 정함을 목적으로 한다.

 제2조(정의) ① 이 고시에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

  1. ⁠“건물 기준시가”란「소득세법」과「상속세 및 증여세법」에 따른 건물 기준시가를 말한다.

  ② 이 고시에서 특별히 정하는 용어를 제외하고는「건축법」과 같은 법 시행령에서 정하는 바에 따른다.

 제3조(적용범위) ① 건물 기준시가 산정방법은 「건축법 시행령」 별표1의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 및 제17조와「소득세법」 제99조제1항제1호나목, 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항제3호에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·공시(또는 고시)한 개별주택·공동주택·오피스텔·상업용건물의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

  ② 건물 기준시가는 건물가격만을 말하며, 건물 부속토지의 가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 아니한 것으로 한다.

제4조(개별건물 기준시가 적용방법) 개별건물에 대한 기준시가는 해당 건물을 제5조(기준시가 계산)의 계산식에 따라 계산하여 산출된 가액으로 한다. 이때 산출된 가액은 그 건물의 기준시가로 고시한 것과 같은 효력을 갖는다.

제5조(기준시가 계산) ① 건물 기준시가를 산정하기 위한 기본 계산식은 다음과 같다.

  건물 기준시가 산정 기본 계산식

  (1) 기준시가 = 평가대상 건물의 면적(㎡)¹⁾ × ㎡당 금액²⁾

  (2) ㎡당 금액=건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률³⁾

   1) 연면적을 말하며, 집합건물의 경우 전유면적과 공용면적을 포함한 면적을 말한다.

   2) ㎡당 금액은 1,000원 단위 미만은 버린다.

   3) 개별건물의 특성에 따른 조정률은「상속세 및 증여세법」제61조 제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

  ② 제1항의 건물 기준시가 산정 기본 계산식에서 개별건물의 특성에 따른 조정률은「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 기준시가를 계산하는 경우에는 적용하지 않고,「상속세 및 증여세법」제61조제1항제2호에 따라 기준시가를 계산하는 경우에만 적용한다.

  제6조(건물신축가격기준액) 건물신축가격기준액은 ㎡당 640,000원으로 한다.

○ 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】

 ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

  1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. ⁠(중략)

  2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.(중략)

  다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 아니한다.

   3) 건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로

   4) 지하주차장의 경사로(중략)

  3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.(중 략)

  다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

  4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

  가. 지하층의 면적

  나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적

  (이하 생략)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제16조【단독주택가격의 공시】

 ① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

 ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다.

출처 : 국세청 2014. 06. 24. 법규재산2014-529 | 국세법령정보시스템