* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
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대한변협 [형사 및 의료] 전문 분야 등록된 박 변호사입니다.
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「조세특례제한법」 제99조의 2 규정을 적용할 때 사업주체로부터 신축주택 등을 취득하면서 매매계약서상 조건에 따라 계약금과 잔금을 함께 납부함으로써 분양대금에서 할인받는 금액이 있는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하는 것이나, 이에 해당되지 아니하는 할인금액은 취득가액에서 차감하지 아니하는 것임
「조세특례제한법」 제99조의 2의 규정에 따른 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정을 적용할 때 사업주체로부터 신축주택 등을 취득하면서 매매계약서상 조건에 따라 계약금과 잔금을 함께 납부함으로써 분양대금에서 할인받는 금액이 있는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하는 것이나, 귀 질의의 할인금액은 이에 해당되지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- ○○신도시 1차 ◇◇◇◇아파트 계약자 중 중도금 등 일부 선납으로 할인받아 실지거래가액이 6억원 미만에 해당되는 세대(9세대이며, 모두 전용면적이 85㎡를 초과함)가 있음
- 아파트 분양대금은 준공시까지 계약금, 중도금 및 잔금을 총 8~9회차로 나누어서 납부하는 것이 일반적인 분양계약의 형태임
- 따라서 선납할인은 계약시점에만 전체 금액을 일시 납부한 자에게만 발생하는 것이 아니라 계약시점부터 잔금일 이전까지 회차별 약정일자보다 중도금 또는 잔금의 전부 또는 일부를 먼저 납부할 경우에는 언제든지 발생할 수 있음
- 그러므로 계약시점에만 선납한 경우 뿐만 아니라 계약금 납부 후 잔금일 이전에 회차별 약정일자보다 중도금 또는 잔금의 전부 또는 일부를 먼저 납부한 경우에도 선납할인금액을 취득가액에서 차감하는 것이 타당함
○ 질의내용
- 「조세특례제한법」제99조의 2의 규정을 적용할 때 잔금일 이전에 회차별 약정일자보다 계약금, 중도금 또는 잔금의 전부 또는 일부를 먼저 납부하여 선납할인받는 경우에도 동 할인금액을 취득가액에서 차감하는 것인지 및 취득가액에서 차감하는 경우 시․군․구청장에게 양도소득세 과세특례대상으로 추가신고하면 되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
○ 조세특례제한법 제99조의 2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
②․③ 생략
④ 제1항에 따른 양도소득세의 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용한다.
⑤ 제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의 2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 생략
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.
1. 제6항 제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 “사업주체등”이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 기획재정부 재산세제과-303, 2014.04.07.
[ 제 목 ]
조특법99의2 적용시 선납할인 금액을 취득가액에서 차감하는지 여부
[ 회 신 ]
「조세특례제한법」 제99조의2 규정을 적용함에 있어서 귀 질의와 같이 사업주체로부터 신축주택 등을 취득하면서 매매계약서상 조건에 따라 계약금과 잔금을 함께 납부함으로써 분양대금에서 할인받는 금액이 있는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하는 것임
