동일일 주택 양도·취득 시 일시적 2주택 비과세 판단

동일일 주택 양도·취득 시 일시적 1세대2주택 비과세 특례 적용

부동산납세과-812 · 2014. 10. 24.

질의 및 요약

Q질의내용

동일한 날짜에 기존 주택을 양도하고 다른 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용할 수 있나요?

S요약

동일한 날에 기존 주택을 양도하고 다른 1주택을 취득할 경우, 기존주택을 양도한 후 신규 주택을 취득한 것으로 보아 일시적 1세대2주택 비과세 특례 규정을 적용할 수 있습니다. 실제 양도·취득일 판단은 잔금청산일, 등기접수일 등 사실관계에 따라 결정됩니다.

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핵심 정리

R회신 내용 부동산납세과-812 · 2014. 10. 24.

회신 주체: 국세청, 부동산납세과-812, 2014-10-24
동일자에 기존 주택을 양도하면서 다른 1주택을 취득한 경우 기존 1주택을 양도한 후 신규 1주택을 취득한 것으로 간주하여 일시적 1세대2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조)를 적용할 수 있음을 밝혔습니다.
실제 동일 날짜의 양도·취득 여부는 잔금청산일, 등기접수일 등 사실관계를 기준으로 판단해야 함을 명시하였습니다.
기존 해석(재정경제부 재산세제과-836 등) 및 유사 예규에 따라 동일일 주택 양도·취득 시 양도 후 취득으로 의제하는 취지를 반복하여 확인하였습니다.
종전의 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득한 것처럼 보이는 경우라도, 동일일이라면 비과세 특례 요건 판단시 양도를 먼저 본다는 것이 국세청의 공식 해상입니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택의 양도 시 양도소득세 비과세
소득세법 시행령 제154조: 1세대 1주택의 범위, 보유기간 등 규정
소득세법 시행령 제155조: 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건 및 적용 방식
소득세법 제98조: 양도 또는 취득의 시기 산정 기준
소득세법 시행령 제162조: 등기 접수일, 잔금일 등 취득·양도의 시기에 관한 보충 규정

사례 Q&A

1. 동일일에 주택을 팔고 다른 주택을 산 경우 일시적 2주택 비과세가 가능한가요?

답변

일시적 1세대2주택 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

근거

국세청 회신에 따르면 동일한 날 기존주택을 양도·신규주택을 취득한 경우 양도가 먼저 일어난 것으로 간주하여 특례가 적용됩니다.

2. 주택 양도·취득이 같은 날이면 비과세 요건 충족 시기 판단 기준은 무엇인가요?

답변

잔금청산일 또는 등기접수일 등의 사실관계를 기준으로 판단합니다.

근거

국세청은 실제 양도·취득일은 잔금청산일, 등기접수일 등 구체적 사실관계에 따라 판단한다고 설명하였습니다.

3. 동일일 1주택 양도·취득시 종전 해석과 적용 방식이 다른가요?

답변

기존 해석과 동일하게 양도 후 취득으로 보아 특례를 적용합니다.

근거

유사 판례와 예규(재정경제부 재산세제과-836 등)에서도 동일일 양도·취득 시 양도가 먼저인 것으로 본다고 일관되게 해석하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

동일자에 기존주택을 양도하면서 다른 1주택을 취득하는 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보는 것임

회신

1. 귀 질의의 경우 ⁠「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용할 때 동일자에 기존주택을 양도하면서 다른 1주택을 취득하는 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것입니다.
2. 한편, 동일자에 기존주택을 양도하면서 다른 1주택을 취득하였는지 여부는 잔금청산일, 등기접수일 등에 따라 사실판단할 사항입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2000.06.14. 甲:서울시 관악구 소재 주택(A)취득

- 2014.06.09. 甲의 배우자(乙):충남 천안시 소재 주택(B)취득

- 2014.08.04. 甲소유의 주택(A)양도

- 2014.08.04. 甲:서울시 관악구 소재 주택(C) 취득

	2000.6.14.		2014.6.9.		2014.08.04.
	[A 취득]		[B 취득]		[A 양도, C 취득]

○ 질의내용

동일자에 주택의 양도와 취득이 일어난 경우 일시적 1세대2주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 〜 2.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(이하 생략)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 생략

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(이하 생략)

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-575(2012.10.26.)

〔 회 신 〕

귀 질의의 경우 기존 해석사례(재정경제부 재산세제과-836, 2004.7.7. ; 우리 청 서면5팀-354, 2008.2.22. 등)를 참고하시기 바랍니다

○ 재정경제부 재산세제과-836(2004.7.7.)

〔 회 신 〕