요지
일반분양수입(수익사업)과 조합원분양수입(비수익사업)에 대한 공사원가 배분은 각사업연도말 현재 확정된 일반분양면적비율에 의하여 법인세 신고를 한 후 최종 일반분양면적이 확정되는 날이 속하는 사업연도의 법인세신고시 이전 각사업연도 배분원가를 정산하여 신고하는 것임
회신
아래 서면인터넷방문상담2팀-1693, 2006.9.7. 회신사례를 참고바람
○ 서면인터넷방문상담2팀-1693 (2006. 9. 7.)
일반분양수입(수익사업)과 조합원분양수입(비수익사업)에 대한 공사원가 배분을「법인세법시행규칙」제76조제6항 단서규정에 의하여 면적비율로 구분계산 함에 있어 조합원분양(비수익사업) 면적과 일반분양(수익사업) 면적이 수시로 변동되는 경우 각사업연도말 현재 일반분양면적비율에 의하여 법인세 신고를 한 후 일반분양면적이 최종 확정되는 날이 속하는 사업연도의 법인세신고 시 이전 각사업연도의 배분원가를 정산하여 신고하는 것임.
1. 질의내용
○재건축조합의 경우 더 이상 관리처분계획인가의 변경을 할 수 없는 시점인 이전고시일이 수익사업과 비수익사업 비율이 확정되는 시기라고 할 때, 이전고시 이전 예정 수익사업비율과 이전고시 사업연도의 확정 수익사업비율이 다른 경우 수정신고 또는 경정청구 방법
2. 사실관계
○당 조합의 연혁은 다음과 같음.
- 2002.8.20. 조합설립인가, 2003.7.30. 조합설립등기
- 2005.1.7. 관리처분계획인가, 2007.8.14. 준공
- 2007.9.21. 서울행정법원 관리처분계획 무효소 접수
- 2008.11.21. 서울행정법원 관리처분계획 무효판결
- 2012.4.6. 관리처분계획 인가, 2014.2.27. 이전고시(移轉告示) 예상
○ 질의일 현재 일반분양대상 상가는 분양이 되지 않았음.
○ 법인세 신고와 관련하여 당 조합은 관리처분계획인가 내용이 더 이상 변경될 수 없는 이전고시(移轉告示) 때 최종 인가내용에 따라 전체 사업기간에 대한 법인세 정산을 할 계획으로
- 2012년 법인세 신고 시까지 수익사업 건물원가와 비수익사업* 건물원가로 개별구분함이 없이 전체비용을 공통원가로 하여 수익사업비율로 안분하여 법인세 신고를 해 왔음.
* 수익사업 : 일반분양분, 비수익사업 : 조합원분양분 이하 같음.
- 준공 이후 관리처분계획에 대한 무효 소 제기 후 무효 확정으로 이전고시를 할 수 없는 상황이 계속 되어, 정산이 너무 지연됨에 따라 2002사업연도부터 2012.4.6. 관리처분 재인가일이 속하는 2012사업연도까지의 기간에 대한 법인세를 정산하여 수정신고 또는 경정청구 하고자 함.
3. 관련 법령
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설 등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우
2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2. 법 제51조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○ 법인세법 시행규칙 제34조【작업진행률의 계산 등】
① 영 제69조 제1항 본문에서 "건설 등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.
1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간 등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간 등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.
2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율
② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.
③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각 호의 산식에 의한다.
1. 익금 : 계약금액 × 작업진행률 - 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액
2. 손금 : 당해사업연도에 발생된 총비용
④ 영 제69조 제2항 제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 경우"란 법인이 비치·기장한 장부가 없거나 비치·기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비 누적액 또는 작업시간 등을 확인할 수 없는 경우를 말한다.
○ 법인세법 시행령 제71조【임대료 등 기타 손익의 귀속사업연도】
⑦ 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용할 때 법(제43조를 제외한다)·「조세특례제한법」및 이 영에서 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여는 기획재정부령으로 정한다.
○ 법인세법 시행규칙 제36조【기타 손익의 귀속사업연도】
영 제71조 제7항을 적용할 때 이 규칙에서 별도로 규정한 것 외의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…13【잠정거래가액과 확정거래가액과의 차액의 귀속시기】
정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○법인세법 기본통칙 40-69…4【공사계약의 해약에 따른 수입금액계산】
건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차액이 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.
○기본통칙 40-69…1【아파트 등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】
① 주택·상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조의 규정에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제69조 규정의 ¨인도일¨이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다.
○ 법인세법 제113조【구분경리】
① 비영리법인이 수익사업을 하는 경우에는 자산·부채 및 손익을 그 수익사업에 속하는 것과 수익사업이 아닌 그 밖의 사업에 속하는 것을 각각 다른 회계로 구분하여 기록하여야 한다.
○ 법인세법 시행규칙 제76조【비영리법인의 구분경리】
⑥ 비영리법인이 법 제113조 제1항의 규정에 의하여 수익사업과 기타의 사업의 손익을 구분 경리하는 경우 공통되는 익금과 손금은 다음 각 호의 규정에 의하여 구분 계산하여야 한다. 다만, 공통익금 또는 손금의 구분계산에 있어서 개별손금(공통손금외의 손금의 합계액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 없는 경우나 기타의 사유로 다음 각호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하는 것이 불합리한 경우에는 공통익금의 수입항목 또는 공통손금의 비용항목에 따라 국세청장이 정하는 작업시간·사용시간·사용면적 등의 기준에 의하여 안분 계산한다.
1. 수익사업과 기타의 사업의 공통익금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산
2. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 동일한 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 수입금액 또는 매출액에 비례하여 안분계산
3. 수익사업과 기타의 사업의 업종이 다른 경우의 공통손금은 수익사업과 기타의 사업의 개별 손금액에 비례하여 안분계산
⑦ 제6항의 규정에 의한 공통되는 익금은 과세표준이 되는 것에 한하며, 공통되는 손금은 익금에 대응하는 것에 한한다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
2. "정비사업"이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(가로구역: 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
마. 주거환경관리사업: 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
○ 도시 및 주거환경 정비법 제18조【조합의 법인격 등】
① 조합은 법인으로 한다.
② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.
③ 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.
○ 조세특례제한법 제104조의7【정비사업조합에 대한 과세특례】
① 2003년 6월 30일 이전에「주택건설촉진법」(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조 제1항에 따라 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서「도시 및 주거환경정비법」제18조에 따라 법인으로 등기한 조합(이하 이 조에서 "전환정비사업조합"이라 한다)에 대해서는법인세법」제2조에도 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각「소득세법」제87조 제1항 및 같은 법 제43조 제3항에 따른 공동사업장 및 공동사업자로 보아「소득세법」을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이「법인세법」제60조에 따라 해당 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 해당 사업연도 이후부터는 그러하지 아니하다.
②「도시 및 주거환경정비법」제18조에 따라 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 "정비사업조합"이라 한다)에 대해서는「법인세법」제1조에도 불구하고 비영리내국법인으로 보아「법인세법」(같은 법 제29조는 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서에 따라 신고한 경우만 해당한다.
* 2013.12.31.이전에는 2013년12월31일이전에 종료하는 사업연도까지 적용한다는 시한규정이 존재
④ 정비사업조합이 관리처분계획에 따라 해당 정비사업의 시행으로 조성된 토지 및 건축물의 소유권을 타인에게 모두 이전한 경우로서 그 정비사업조합이 납부할 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 납부하지 아니하고 그 남은 재산을 분배하거나 인도한 경우에는 그 정비사업조합에 대하여 체납처분을 집행하여도 징수할 금액이 부족한 경우에만 그 남은 재산의 분배 또는 인도를 받은 자가 그 부족액에 대하여 제2차 납세의무를 진다. 이 경우 해당 제2차 납세의무는 그 남은 재산을 분배 또는 인도받은 가액을 한도로 한다.
⑤ 제2항을 적용할 때 정비사업조합에 대한「법인세법」제3조에 따른 과세소득의 범위에서 제외되는 사업의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 제104조의4 【정비사업조합의 수익사업의 범위】
법 제104조의7 제2항을 적용할 때 정비사업조합이「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 관리처분계획에 따라 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은「법인세법」제3조 제3항에 따른 수익사업이 아닌 것으로 본다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제52조【정비사업의 준공인가】
③ 시장·군수는 제2항 전단 또는 후단의 규정에 의한 준공검사의 실시결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정하는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
④ 시장·군수는 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 공사의 완료를 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
○ 도시 및 주거환경정비법 제54조【이전고시 등】
① 사업시행자는 제52조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 당해 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에 완공된 부분에 대하여 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항의 규정에 의하여 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다.
4. 관련 사례
○ 서면인터넷방문상담2팀-1521 (2007. 8.13.)
귀 질의의 경우, 법인이「법인세법 시행령」제69조 제2항의 규정에 의하여 아파트 등의 예약매출로 인한 손익의 귀속사업연도를 산정함에 있어서 건설공사를 시공사에게 일괄도급을 준 경우(지분제 방식 포함)에는 시공사 등의 작업진행률(「법인세법 시행규칙」제34조)에 의하여 수입금액을 계산할 수 있는 것이나, 시행사가 직접 부담하는 공사 관련 비용이 있는 경우에는 기존 질의 회신문 서면2팀-1708(2005.10.24.)을 참조하시기 바라며,
다만, 당해 작업진행률을 계산할 수 없는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것입니다.
○ 서면2팀-1708 (2005.10.24.)
시공회사와의 도급계약에 의하여 상가를 신축 분양하는 법인(시행회사)이 동 상가의 예약매출에 따른「법인세법 시행령」제69조 제2항 및「법인세법 시행규칙」제34조 제1항의 규정에 의한 작업진행률을 계산함에 있어 “총공사예정비” 및 “당해 사업연도 말까지 발생한 총공사비 누적액”은,
- 건설 등의 계약당시에 추정한 당해 법인의 공사원가에 당해 사업연도 말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 동 원가 중 사업연도별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로, 동 공사원가에는 시행회사가 직접 부담하는 공사관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공회사에 대한 도급공사비 등의 원가를 포함하는 것임.
○ 서면2팀-1693 (2006.9.7.)
법인인 주택재건축정비사업조합이 아파트를 일반 분양함에 있어 분양계약기간(「법인세법시행령」제69조 제2항에 규정된 계약기간으로서 그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말함)이 1년 이상인 경우에는「법인세법 시행령」제69조 제2항의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입하는 것이며,
일반분양수입(수익사업)과 조합원분양수입(비수익사업)에 대한 공사원가 배분을「법인세법시행규칙」제76조 제6항 단서 규정에 의하여 면적비율로 구분계산 함에 있어 조합원분양(비수익사업) 면적과 일반분양(수익사업) 면적이 수시로 변동되는 경우 각사업연도말 현재 일반분양면적비율에 의하여 법인세 신고를 한 후 일반분양면적이 최종 확정되는 날이 속하는 사업연도의 법인세신고 시 이전 각사업연도의 배분원가를 정산하여 신고하는 것임.
○ 국심2006부933 (2007.8.24.)
청구법인의 2004사업연도 총수입금액은 ① 일반분양하는 잔여세대 아파트의 분양대금과 ② 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 ③상가 등의 분양대금을 합계한 것이고, 재건축조합의 소득금액 계산에 있어서 재건축조합원의 자기지분에 해당하는 신축취득주택에 대한 분담금은 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나, 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합규약에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 총수입금액에 산입하여야 할 것인 바○○○, 청구법인이 자기지분을 초과하는 아파트를 취득한 조합원으로부터 받은 ‘조합분양수입 17,436,576천원’에 대하여 청구법인의 총수입금액 및 매출원가에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨.
○ 부동산거래관리과-0896 (2011.10.20.)
「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우로서 대금을 청산한 날까지 당해 청산금에 상당하는 기존건물이 확정되지 아니한 경우 그 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제2항에 따라 목적물이 확정된 날(「도시 및 주거환경정비법」 제54조의 소유권이전 고시일의 다음날)이며, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. (재산세과-100, 2009.9.2.)
출처 :
국세청 2014. 07. 09. 법인세과-310 | 국세법령정보시스템
