요지

재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 ⁠「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제2항에 따른 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날임

회신

재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제35조 제2항에 따른 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것입니다.

1. 사실관계

○ 질의법인은「도시 및 주거환경정비법」(이하 ⁠“도시정비법”이라 함)에 따라 2015.2.15. 조합설립인가를 받았으며 2016.8.11. 사업시행인가, 2017.9.20. 관리처분계획인가를 득하였음

- 이에 따라 질의법인이 조합원으로부터 현물출자로 받은 토지의 취득가액을 산정하는 경우 현물출자 받은 시점을 언제로 보아야 하는지를 질의함

2. 질의내용

○ 주택재건축정비사업조합의 토지의 취득시기

(갑) 관리처분계획인가일과 신탁등기일 중 빠른 날

(을) 사업시행인가일

3. 관련법령

○법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

②제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

○ 법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

①법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.

1. 상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날

2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.

3.상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다.

(이하 생략)

○소득세법 제88조【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가.「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 ⁠「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

(이하 생략)

○상법 제295조【발기설립의 경우의 납입과 현물출자의 이행】

① ⁠(생략)

②현물출자를 하는 발기인은 납입기일에 지체없이 출자의 목적인 재산을 인도하고 등기, 등록 기타 권리의 설정 또는 이전을 요할 경우에는 이에 관한 서류를 완비하여 교부하여야 한다.

○도시 및 주거환경정비법 제31조【조합설립추진위원회의 구성·승인】

①조합을 설립하려는 경우에는 제16조에 따른 정비구역 지정ㆍ고시 후 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 승인을 받아야 한다.

1. 추진위원회 위원장(이하 "추진위원장"이라 한다)을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원(이하 "추진위원"이라 한다)

2. 제34조 제1항에 따른 운영규정

②제1항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 이 조에서 "추진위원회 동의자"라 한다)는 제35조 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장ㆍ군수등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항에 따른 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라야 한다. 이 경우 동의를 받기 전에 제2항의 내용을 설명ㆍ고지하여야 한다.

④ 정비사업에 대하여 제118조에 따른 공공지원을 하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있다. 이 경우 조합설립 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○도시 및 주거환경정비법 제35조【조합의 설립인가 등】

① 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 재개발사업의 추진위원회(제31조 제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

1. 정관

2. 정비사업비와 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류

3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.

④ 제3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 인가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다.

⑥ 조합이 정비사업을 시행하는 경우「주택법」제54조를 적용할 때에는 조합을 같은 법 제2조 제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가일부터 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다.

⑦ 제2항부터 제5항까지의 규정에 따른 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 조합설립 신청 및 인가 절차, 인가받은 사항의 변경 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑧ 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.

○도시 및 주거환경정비법 제38조【조합의 법인격 등】

①조합은 법인으로 한다.

②조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다.

③조합은 그 명칭 중에 ⁠“정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

○도시 및 주거환경정비법 제71조【소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분】

① ⁠(생략)

②주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다.

(이하 생략)

○도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】

① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분

나. 공공지원민간임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

② 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1.「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자

나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자

2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.

(이하 생략)

4. 관련사례

○ 법인세과-83, 2014.2.28. (법규과-328, 2012.3.30.)

재건축조합원이 토지를 현물출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제16조 제1항(｢(구)주택건설촉진법｣ 제44조 제1항)의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것임

○기획재정부 재산세제과-571, 2009.3.23.

귀 질의의 경우 우리부 질의회신내용(재정경제부 소득46073-160, 2002.11.28.)을 참조하시기 바람

◇ 기획재정부 소득46073-160, 2002.11.28.

재건축조합원이 토지를 현물 출자하는 경우 재건축조합의 토지 취득시기는「주택건설촉진법」제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날을 말하는 것이고, 취득가액이 불분명한 토지의 취득가액을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고자 하는 경우 현물 출자일을 기준으로 감정 평가한 가액에 의하여야 하는 것임

○법규과-2688, 2006.6.30.

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 ｢소득세법 시행령｣ 제89조 및 같은 법 시행규칙 제48조의 규정에 의하여 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 ｢상속세 및 증여세법｣제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 현물출자의 시기는 재건축조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.

○ 재산세과-199, 2009.1.16.

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 ｢소득세법｣ 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 이에 해당되는지 여부는 사실판단할 사항임

○심사소득1999-0155, 1999.6.25.

다. 사실관계 및 판단

조합원들은 ○○시 ○○구 ○동 ○○소재 구 삼보연립주택 소유자들로 재건축을 하기 위해 ’94.10.20. ○○구청으로부터 조합설립인가(이하 쟁점 삼보연립 재건축조합 이라 한다)를 얻었고, ’95. 6. 9.사업승인을 얻어 청구외 ○○건설 주식회사 및 청구외 ○○주식회사와 공사도급계약을 체결하여 86세대의 아파트(32평형 54세대, 23평형 32세대)와 상가 1동을 신축분양하였고, 쟁점 삼보연립 재건축조합은 아파트건립 부지에 대하여 가격시점을 ’95.06.09.로 하여 한국감정원이 평가한 4,860,408,000원과 나라감정평가법인이 평가한 5,191,048,000원을 기준으로 산출평균한 5,025,728,000원을 수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지비로 계상하여 ’98.05.31. ’97과세사업년도 종합소득세 과세표준확정신고를 하였다.

처분청은 수입금액에 대응하는 필요경비 중 조합원들이 출자한 토지가액은 조합원들이 당초 취득당시(연립주택 취득)의 기준시가로 계산하였으나, 과세사업의 총수입금액에 대한 필요경비는 총수입금액에 적정하게 대응되어야하는 바, 재건축조합이 재건축아파트 및 상가를 일반분양하는 것은 공동사업에 해당하며(같은뜻. 소득 46011-1361, ’97.5.17.), 공동사업을 영위하기 위하여 현물출자한 토지는 현물출자할 당시의 가액을 필요경비로 계산함이 타당할 것(같은뜻. 심사 소득99-014, '99.3.26.외)이며, 청구인을 포함한 조합원들이 재건축조합을 결성하고 '94.10.20. 도봉구청장으로부터 조합 설립 인가를 받은 날에 토지의 현물출자가 이루어졌다고 보아야 할 것이고, 현물출자할 당시의 토지가액에 대하여 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 감정평가한 가액에 의할 수 있다 하겠으나, 쟁점 삼보연립 재건축조합의 경우 토지에 대한 감정평가시점이 현물출자일로 보는 쟁점 삼보연립 재건축조합 설립일인 ’94.10.20.이 아닌 신탁등기 당시인 ’95.6.9.자 감정가액으로서, 이를 현물출자 당시 감정가액으로 볼 수는 없다 하겠다.

○ 조심2015부4909, 2018.3.14.

먼저 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 언제인지 살펴보면,「법인세법 시행령」제68조 제1항 제3호에서 상품 등 외의 자산의 취득시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고, 이 건의 경우 대금청산일 및 사용수익일은 관리처분계획인가일인 2007.12.26., 소유권이전등기일은 청구법인 앞으로 신탁등기를 한 2007.7.1.로 확인되므로 그 중 가장 빠른 날인 신탁등기일(2007.7.1.)이 청구법인의 쟁점부동산 취득시기가 된다 할 것임

출처 : 국세청 2018. 09. 13. 서면-2018-법인-2041[법인세과-2491] | 국세법령정보시스템